C’est décidé, vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour générer un complément de revenus ! Nous vous encourageons dans ce choix, qui présente d’excellentes perspectives en Île-de-France ainsi que dans le reste du pays, tant la demande locative est élevée, voire tendue. L’une des premières questions que vous vous poserez certainement sera de savoir si vous allez louer un logement vide ou meublé. Nous avons décidé de vous présenter ici le cadre fiscal et les avantages que présentent la location meublée, pour vous aider dans votre choix.
Généralités et cadre global de la location meublée
Typologie et avantages de la location meublée
On parle de location meublée quand le propriétaire décide de louer son bien immobilier qu’il a préalablement équipé du mobilier, de l’électro-ménager, et du matériel (couverts, etc.) obligatoires, prévus par le décret 2015-281. Le bail de la location meublée constitue un engagement d’un an pour le propriétaire (contre trois ans en location vide), et s’avère donc plus souple pour ce dernier. Cependant, il peut être rompu avec un préavis d’un mois seulement (contre trois en général en location vide) par le locataire. Cela peut constituer un élément attractif pour ce dernier, et ainsi favoriser son choix pour un logement meublé.
Globalement, les locations meublées sont avantageuses en ce sens qu’elles répondent à une très forte demande, surtout dans les pôles urbains de types bassins d’emplois ou zones universitaires, ou dans les zones touristiques (littorales ou en montagne) où les emplois saisonniers sont importants. En effet, elles permettent aux locataires de s’établir rapidement dans un lieu donné et de pouvoir le quitter tout aussi facilement, sans avoir à gérer l’achat et la revente (ou le déménagement) de meubles et d’électroménager. Ainsi, il s’agit bien sûr de choisir minutieusement la localisation de votre bien meublé. Le plus gros avantage que chacun perçoit immédiatement en envisageant la location meublée est qu’il est possible de proposer des loyers bien supérieurs à ceux fixés dans le cadre de la location vide.
Statut LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP est accessible aux propriétaires générant des revenus locatifs d’un (ou plusieurs) logement(s) meublé(s), si ces revenus sont inférieurs à 23 000 € annuels ou à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le statut est dit de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), et répond à des obligations légèrement différentes.
Nous allons faire ici le point sur la fiscalité qui s’applique avec le statut LMNP, sur lequel vous pouvez par ailleurs retrouver tous les détails sur notre page dédiée, ainsi que nos biens immobiliers à vendre permettant de prétendre à ce statut.
Catégorie des revenus locatifs en meublé
Alors que vos revenus locatifs constituent des revenus fonciers dans le cas d’une location vide, ceux de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C’est le cas qu’il s’agisse d’une location meublée à titre de résidence principale, saisonnière ou en tant que gîtes ou chambres d’hôte. Il est alors nécessaire de créer un numéro de SIRET pour chaque logement meublé en location, et de payer annuellement la Contribution Foncière des Entreprises (CFE), même s’il s’agit bien d’un statut dit « non professionnel ». Enfin, les revenus locatifs ou BIC sont à déclarer avec les autres revenus du foyer et sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %.
Mais revenons plus en détail sur la fiscalité en statut LMNP, et surtout sur les abattements et opérations de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre.
Les régimes fiscaux possibles en location meublée
Option 1 : le régime micro-BIC
Jusqu’à la limite de 72 600 € de revenus locatifs annuels (ou 176 200 € s’il s’agit de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôte), vous êtes affilié d’office au régime fiscal dit « micro-BIC ». À ce compte, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives (ou de 71 % s’il s’agit de gîtes ou chambres d’hôte) et n’êtes donc imposé que sur la part restante, avec vos autres revenus.
À savoir, cet abattement est plus généreux que dans la location vide, pour laquelle il est seulement de 30 %.
Concrètement, ce régime est principalement choisi pour la grande simplicité qu’il offre et à condition d’avoir peu de charges à prévoir pour le logement mis en location meublée.
Option 2 : le régime fiscal réel
Ce régime s’applique automatiquement si les revenus locatifs générés à l’année sont supérieurs à 72 600 €, mais il est aussi possible de le choisir de son plein gré pour les avantages fiscaux conséquents qu’il peut offrir.
En effet, si aucun abattement n’est ici appliqué sur les recettes locatives, il est toutefois possible de déduire de ces dernières le montant réel des charges liées à la location meublée, à savoir :
Les frais de travaux, réparations et amélioration,
Les charges de copropriété,
Les intérêts d’emprunts et votre assurance de prêt,
Le coût des diagnostiques obligatoires,
La taxe foncière (hors ordures ménagères, cette partie étant à la charge du locataire),
Les éventuels frais de gestion locative déléguée à une agence,
Les diverses assurances (loyers impayés, habitation propriétaire non occupant…),
Et enfin la dépense, dite fictive, de l’amortissement du bien bâti (hors terrain) et des équipements (dont la valeur excède 598 €).
Ce dernier avantage, à savoir celui de pouvoir déduire la dépense fictive d’amortissement du bien, est énorme à lui seul et permet souvent de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs, voire même de créer un déficit. En effet, les montants ainsi déduits (mais non dépensés effectivement pour ce qui concerne l’amortissement du bien) se retrouvent alors souvent supérieurs aux recettes générées par le paiement des loyers. Ainsi, non seulement celles-ci se retrouvent exonérées d’impôts et de cotisations sociales, mais en plus, le déficit restant après déduction est imputable aux autres revenus du foyer.
Par conséquent, vous pouvez obtenir, grâce à votre location meublée en LMNP et au régime réel, des exonérations sur votre impôt sur le revenu global (salaires, autres bénéfices BIC ou BNC, etc.). En outre, malgré les avantages liés à l’amortissement, en cas de revente de votre bien, vous restez imposés sur la plus-value calculée sur la valeur d’achat de votre bien, et non sa valeur amortie, un autre gain considérable !
À noter, pour mettre en place ces avantages fiscaux considérables, il est nécessaire de recourir à un comptable capable de définir l’amortissement réalisable sur votre bien et vos équipements. Les frais liés à l’intervention d’un comptable sont alors, eux aussi, déductibles de vos recettes locatives imposables !
Pour conclure, le régime fiscal réel s’avère plus délicat à mettre en place, mais est souvent bien plus avantageux fiscalement et financièrement, plus encore en cas de travaux importants. Bien sûr, chez 2Y Foncier Conseil, notre équipe est là pour vous épauler dans ces démarches assez compliquées.
Passer du régime micro-BIC au régime réel en LMNP
Si vous souhaitez passer du régime fiscal micro-BIC au régime réel et profiter de la déduction de vos charges, c’est possible ! Il suffit de faire votre demande au centre des impôts avant le 1er février de l’année des revenus locatifs concernés. Le régime réel s’applique alors pour une durée minimale de deux ans, reconductible tacitement.
L’exception : possibilité d’exonération totale d’impôt sur les revenus BIC en LMNP
Une exception, prévue pour l’instant jusqu’au 31 décembre 2023, permet de bénéficier d’entrée de jeu d’une exonération totale d’impôt sur vos revenus locatifs BIC en statut LMNP. Pour cela, il faut remplir l’ensemble des conditions suivantes :
La location meublée doit constituer une partie de votre propre résidence principale, et ne pas se présenter comme un logement indépendant.
Les pièces louées doivent être la résidence principale du locataire : sur le long terme ou de façon temporaire s’il justifie d’un contrat de travail saisonnier.
Le loyer fixé doit être « raisonnable », c’est-à-dire compris dans les limites fixées chaque année par l’administration fiscale. Pour 2021, ce loyer hors charges maximal est de :
191 € par mètre carré et par an en Île-de-France (soit, pour un logement de 25 m2, 4 775 € par an, c’est-à-dire 397,91 € / mois),
141 € par mètre carré et par an dans le reste du pays (soit, pour un logement de 25 m2, 3 525 € par an, c’est-à-dire 293,75 € / mois).
Il ne vous reste qu’à déterminer tous les détails de votre projet en prenant soin d’échanger avec notre équipe professionnelle, et à trouver le bien idéal pour sa réalisation !
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