Qu’est-ce que le dispositif LMNP ?
Cadre et définition du régime LMNP
Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est l’une des plus anciennes niches fiscales de France, jamais remis en cause depuis son lancement en 1949, permettant de réduire vos impôts et d’amortir vos biens immobiliers et mobiliers dans le cadre de la location d’un logement meublé par un particulier domicilié fiscalement en France. Néanmoins, il est à préciser que la loi LMNP n’est pas concernée par le plafonnement global de 10 000 euros annuels d’avantages liés aux niches fiscales, et peut être cumulé avec d’autres, comme la loi Pinel.
Vous pouvez acheter un appartement déjà meublé ou nu et le meubler ensuite vous-même avant de le louer. Vous réalisez alors des bénéfices grâce aux loyers perçus, qui entrent dans la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux (et non des revenus fonciers), sans que vous ne soyez pour autant considéré comme un professionnel. Cela signifie que vous ne pouvez acheter un logement en LMNP sous le statut d’une SCI.
Vos revenus locatifs en LMNP sont soumis à des plafonds. En premier lieu, pour avoir le statut LMNP, ils doivent être soit en-dessous de 23 000 euros par an, soit être inférieurs à 50 % de votre revenu global annuel. D’autre part, vous êtes soumis aux plafonds concernant le régime fiscal sous lequel vous déclarerez vos bénéfices, parmi les deux régimes disponibles sous ce statut et détaillés ci-dessous.
Les types de logements concernés
Entrent dans ce dispositif :
- les logements dans les résidences de services (étudiantes, seniors ou de tourisme),
- les chambres ou les logements meublés,
- la location d’une partie de votre résidence principale,
- les locations saisonnières, chambres d’hôtes et gites ruraux.
Ces logements doivent être destinés à la location en tant qu’habitation, et être meublés avec au moins les éléments détaillés dans la loi ALUR de 2015. Globalement, cela signifie que le locataire peut commencer à y vivre en ayant simplement apporté ses affaires personnelles. La durée du bail meublé est limitée à un an ou neuf mois dans le cadre d’un bail étudiant. Il peut être résilié par le locataire avec un préavis d’un mois.
Amortissement de vos biens et déductions des charges dans le régime LMNP
En optant pour le régime d’imposition réel détaillé ci-dessous, vous êtes en mesure de déduire de nombreuses charges de vos revenus locatifs imposables, parmi lesquelles :
- vos charges de copropriété,
- les frais d’agences de gestion locative,
- vos intérêts d’emprunt,
- les frais de notaire,
- la taxe foncière,
- les assurances (loyers impayés…),
- vos travaux de réparation,
- d’autres frais divers.
D’autre part, la fiscalité LMNP vous permet l’amortissement de votre bien immobilier et de vos meubles et équipements (pour ceux dont la valeur excède 598 €) dû à leur perte de valeur ou à leur obsolescence. En LMNP, l’amortissement correspond à une dépense dite « fictive » liée à la dépréciation comptable de la valeur de votre bien. Elle est fictive en ce sens que ce n’est pas un montant que vous allez débourser directement, mais une valeur qui va venir progressivement s’imputer sur vos revenus locatifs et ainsi diminuer votre base imposable. Sur une durée locative entre vingt et trente ans, vous êtes en mesure d’amortir environ 85 % de la valeur de votre logement, de son mobilier et de ses équipements.
En outre, en cas de revente avec plus-value de votre bien acheté en LMNP, l’imposition sur votre plus-value se fait sur le montant de votre achat original, sans prendre en compte sa dévaluation due à l’amortissement, ce qui représente un autre avantage fiscal conséquent.
Précisions sur le dispositif LMNP Censi-Bouvard
L’amendement Censi-Bouvard à la loi LMNP fut adopté en 2009 et intègre de nouvelles dispositions fiscales s’appliquant dans des conditions spécifiques. En effet, il concerne uniquement l’achat d’un logement neuf, sur plan (en contrat VEFA) ou de plus de quinze ans mais remis complètement à neuf ou réhabilité. Ce logement doit être meublé et faire partie d’une résidence de services de type résidence pour seniors, résidence sociale ou médico-sociale, ou encore résidence étudiante ou de tourisme, répondant à des critères de qualité précis.
Ce type d’achat doit être encadré par un bail commercial engageant sur neuf ans avec la résidence, qui se doit de vous verser les revenus locatifs sur toute cette période même en cas de vacance du logement et d’en assurer toute la gestion. Vous n’avez en contrepartie aucun droit de regard sur les locataires occupant votre logement et ne pouvez choisir de le louer aux membres de votre famille ou y vivre vous-même.
L’avantage fiscal obtenu par le propriétaire du logement se fait sous la forme d’une réduction d’impôt correspondant à 11 % de la valeur initiale du bien, incluant les frais de dossier et de notaire et dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction est répartie sur les neuf années du bail commercial engagé. De vos recettes locatives imposables, vous resterez éventuellement en mesure de déduire l’amortissement de votre bien pour sa part supérieure à la valeur des 300 000 euros bénéficiant déjà de la réduction d’impôt. Cela est donc le cas uniquement si vous achetez un bien au prix au-delà de ce seuil.
D’autre part, vous aurez parfois la possibilité de récupérer les 20 % de TVA que l’acheteur doit normalement régler lors de la vente. C’est le cas si vous ne revendez pas votre bien avant vingt ans et si la résidence de services propose au moins trois des services suivants : accueil et gardien, entretien des parties privatives, petits déjeuners ou la fourniture du linge de maison.
Quel régime fiscal choisir pour la location meublée non professionnelle ?
Les loyers perçus sont soumis aux impôts sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux. Pour bénéficier des avantages du dispositif LMNP, il vous faudra choisir entre deux types d’imposition.
Le régime micro-BIC, ses conditions et ses avantages
Le régime micro-BIC est accessible si vos recettes annuelles sous ce statut ne dépassent pas 72 500 euros. Concernant les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme, ce plafond est porté à 176 200 euros de recette par an.
Sous ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % et êtes donc imposable sur la moitié de vos BIC en plus de vos autres revenus (salaires…). Dans le cas de la location d’une chambre d’hôte, d’un meublé de tourisme ou d’un gite rural, vous bénéficiez alors d’un abattement de 71 %. Ainsi, vous n’êtes taxé que sur 29 % de vos recettes.
Le régime réel, une opportunité de taille
Le régime réel est automatique si vous dépassez le plafond du régime micro-BIC. Cependant, vous pouvez également choisir ce régime de votre plein gré même si vous êtes éligible au micro-BIC. C’est en général un bon choix si vos frais sont supérieurs à 50 % de vos bénéfices, puisque vous serez en mesure de les déduire au réel de votre montant imposable. Si vous n’aviez pas fait ce choix dès le départ, il est toujours possible de passer du régime micro-BIC au régime réel, à condition de le faire avant le 1er février de l’année souhaitée. D’autre part, le régime réel est irrévocable pour une durée de deux ans.
Dans le cas où vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, on constate un déficit foncier. Ce déficit peut être reporté la même année sur d’autres biens déclarés en BIC, ou sur les dix années suivantes sur ce même bien (sauf en ce qui concerne l’amortissement, qui lui est reportable sans limite de temps). Ce déficit ne peut être imputable de vos salaires et autres revenus globaux.
En général, le régime réel est donc plus avantageux fiscalement puisque vous avez la possibilité de déduire toutes vos charges de vos bénéfices imposables sur le revenu. Il est particulièrement adapté si votre bien en LMNP est ancien et que vous devez y réaliser des travaux. Cependant, il demande plus de rigueur administrative et il est alors très judicieux de faire appel à un professionnel pour vous aider, ce que 2Y Foncier Conseil est en mesure de vous proposer.
Pourquoi investir en LMNP ?
Les autres avantages du statut LMNP
Nous l’avons vu, la location LMNP permet d’obtenir des avantages fiscaux ainsi que de percevoir les loyers de vos biens. D’autre part, elle a aussi les avantages suivants :
- ni vos loyers ni les ressources de vos locataires ne sont plafonnés ;
- en général, la location meublée vous permet de bénéficier d’une rentabilité bien plus élevée que la location nue, avec des loyers globalement supérieurs de 15 à 25 % ;
- dans les cas des résidences de services, votre implication personnelle en temps est quasi inexistante puisque la gestion est entièrement déléguée ;
- pour les autres types de locations LMNP, si la gestion de meublés peut s’avérer plus intense et fréquente que celle de logements nus, vous pouvez néanmoins choisir de la déléguer également, tout en gardant une bonne rentabilité au regard du montant plus élevé de vos loyers, vos frais de gestion étant déductibles de vos recettes dans le cadre du régime réel d’imposition ;
- dans le cadre du régime Censi-Bouvard, vos revenus locatifs sont pérennes sur au moins neuf ans, tels que définis dans votre bail commercial, et vous les touchez même en cas de vacance locative.
Profil type de l’investisseur en LMNP
À un moment où les taux de crédits immobiliers sont relativement bas, investir en LMNP est très judicieux si vous souhaitez réaliser des bénéfices sur du long terme, et peut-être ainsi préparer votre retraite, avec les avantages fiscaux considérables décrits ci-dessus. C’est donc un programme qui concerne des actifs souhaitant améliorer leurs capacités financières avec le temps et réduire leurs impôts. Il s’adresse au plus grand nombre, les logements correspondants étant souvent des appartements de type studio ou T1. Vous pouvez choisir de le cumuler avec d’autres dispositifs selon votre situation fiscale et patrimoniale afin d’optimiser au mieux les avantages offerts par chacun d’entre eux. 2Y Foncier Conseil,grâce à son expertise, est présent pour vous guider sur les choix qui correspondent à votre situation personnelle et à vos ambitions, en prenant toujours en compte la situation et les prévisions du marché.
Comment entreprendre sa location LMNP ?
Définir votre situation et vos intentions
Avant tout projet d’investissement dans une location meublée non professionnelle, nous vous proposons de prendre rendez-vous avec nous pour faire un bilan de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale et évaluer ensemble les choix les plus pertinents à faire et les dispositifs avantageux qui s’appliquent. En effet, tout dépend aussi de vos intentions et de vos perspectives d’avenir et il n’en sera pas de même si vous souhaitez principalement capitaliser pour votre retraite ou générer des revenus rapides en vue d’un autre projet. Nous sommes en mesure de vous donner un avis sur le programme LMNP au regard de votre situation, mais aussi du marché que vous visez et de ses projections sur du long terme.
Comment trouver le bien idéal en LMNP ?
Au-delà de votre choix de bénéficier du dispositif LMNP et de trouver un logement qui entre dans ses critères, il faudra évaluer toutes les caractéristiques de ce logement de façon approfondie. Nous serons tout d’abord en mesure d’utiliser les simulateurs LMNP appropriés pour calculer la pertinence de chaque bien potentiel selon vos recettes, votre base d’imposition, vos charges prévisionnelles… D’autre part, il faudra, comme pour tout achat, mesurer son potentiel sur le long terme. Les caractéristiques du logement sont-elles adaptées au type de locataires attendus ? Mais surtout, quelle est l’attractivité du quartier, les infrastructures et commerces disponibles ? Comment pouvons-nous estimer cette attractivité dans dix ans et plus ? Nous nous rendons sur place pour vérifier le potentiel de chaque programme ou logement en vente.
Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?
Obtenir le statut LMNP est relativement simple et il vous suffira de remplir un formulaire dédié en ligne. Ensuite, selon le régime fiscal que vous avez choisi (micro-BIC ou réel), il faudra procéder à votre déclaration des revenus locatifs en prenant en compte, le cas échéant, de vos charges déductibles. Ces recettes sont à déclarer sur le formulaire n°2042 concernant les revenus complémentaires. Bien sûr, nous vous épaulons dans toutes vos démarches administratives.
Se faire accompagner dans vos démarches par 2Y Foncier Conseil
En tant qu’experts LMNP et plus généralement de l’investissement immobilier et de tous les domaines qui y sont liés (fiscal, financier, juridique…), nous sommes en mesure de vous accompagner à toutes les étapes de votre projet. Vous n’avez plus besoin de contacter divers intermédiaires dans la fiscalité en location meublée non professionnelle, dans le courtage financier ou dans la gestion patrimoniale… Votre dossier est entre les mains d’une équipe unique qui vous connaît et qui est capable de vous conseiller avec pertinence et à tous les niveaux.