Cet article vous concerne principalement si vous souhaitez investir dans l’immobilier à plusieurs. Si c’est le cas, vous aurez la possibilité de fonder une SARL de famille ou une SCI pour mettre en place votre projet et bénéficier de certains avantages. Nous revenons ici sur les différences essentielles entre ces deux statuts, leurs avantages et inconvénients respectifs. Vous le verrez, choisir de créer une SARL de famille ou une SCI dépend surtout de la nature même de votre projet d’investissement immobilier et des avantages que vous cherchez à obtenir.

Savoir différencier SARL de famille et SCI

Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?

Une SARL de famille est avant tout une SARL, ou société à responsabilité limitée. Il s’agit d’une société vouée à des activités professionnelles : commerciales, artisanales, agricoles ou industrielles, à l’exception des activités libérales. Du fait de la nature de la SARL de famille, ses associés sont responsables en cas de faillite ou de difficultés financières seulement à hauteur de leurs apports dans la société. En outre, la SARL de famille ne peut intégrer que des membres au lien de parenté ou d’alliance avéré : frères et sœurs, ascendants et descendants (parents, enfants, grands-parents) ou membres d’un couple marié ou pacsé.

Les associés de la SARL de famille perçoivent les bénéfices perçus par la SARL au prorata de leur apport, et sont en principe imposés sur cette part des bénéfices au titre de l’impôt sur le revenu (et non de l’impôt sur les sociétés comme pour les SARL classiques). Nous verrons ci-dessous en quoi cette particularité peut s’avérer particulièrement intéressante dans le cas d’un investissement immobilier en SARL familiale.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou société civile immobilière, est un statut juridique particulièrement connu dans l’investissement immobilier à plusieurs, puisqu’il permet de regrouper des personnes qui souhaitent acheter un bien afin d’en partager le bénéfice potentiel. Non réservée au cercle familial restreint, il est ainsi possible d’investir en SCI avec des amis, ou des cousins par exemple. Cela peut permettre d’investir à hauteur de ses moyens pour les personnes qui ne disposent pas de fonds suffisants pour investir seul. La SCI a aussi l’avantage d’offrir une gestion simplifiée, sans obligation de mener une comptabilité compliquée.

En outre, et c’est pourquoi elle reste souvent choisie dans le cadre familial, notamment par des parents, il est possible d’y intégrer des mineurs, et de bénéficier, au sein de cette structure, d’avantages fiscaux concernant les donations familiales et les droits de succession.

Attention cependant, la SCI n’a pas pour vocation de réaliser des activités considérées comme « commerciales » : à savoir, l’achat immobilier avec objectif de revente rapide pour récupérer une plus-value, ou encore la location meublée, à moins que les bénéfices de celle-ci représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI. Si ces conditions ne sont pas respectées, la SCI se verra soumis à l’impôt sur les sociétés plutôt qu’à l’impôt sur les revenus au prorata des parts des associés.

Synthèse sur les principales différences entre SARL de famille et SCI

Dans un premier temps, les grandes différences entre la SARL de famille et la SCI sont les suivantes :

La SCI offre une plus grande simplicité de gestion et permet d’accueillir des associés hors du cercle familial ;

La SARL de famille permet de réaliser une activité immobilière dite « commerciale » (achat – revente ou location meublée) tout en étant soumis à l’impôt sur le revenu ;

La SARL offre une certaine protection aux associés, qui ne sont responsables en cas de dettes ou de faillite qu’à hauteur de l’apport qu’ils ont injecté dans la société, alors que les membres de la SCI peuvent perdre l’ensemble de leur patrimoine personnel en cas de problèmes financiers au sein de la société.

Que choisir pour son projet immobilier : SARL de famille ou SCI ?

Quand choisir la SARL de famille ?

Soyons clairs et concis. Si la SARL de famille peut s’avérer un excellent choix pour différents projets, elle est particulièrement avantageuse dans le cas précis de l’investissement locatif sous le régime fiscal dit « réel » dans le statut LMNP. Nous vous recommandons, avant de poursuivre, de lire notre récent article au sujet de la fiscalité qui s’applique à la location meublée. 

Concrètement, le statut LMNP permet de bénéficier du régime « réel » d’imposition sur ses recettes locatives. Celui-ci offre l’avantage de pouvoir déduire des recettes locatives générées l’ensemble des charges relatives à la gestion de cette location, ainsi que l’amortissement des biens immobiliers et des équipements les plus conséquents. Dans le meilleur des cas, vous pouvez ainsi être totalement exonéré d’impôts sur vos recettes locatives, voire générer un déficit vous permettant de reporter vos déductions sur les années suivantes ou même de les appliquer au reste de vos revenus ! Afin de bénéficier de ces avantages au sein d’une SARL de famille, il convient de bien respecter toutes les conditions cumulées de la SARL de famille et du statut LMNP, notamment en matière de seuil de recettes locatives perçues par chaque associé.

Quand choisir la SCI ?

De la même façon, nous nous contenterons ici d’exprimer les raisons principales qui vous pousseront a priori à choisir la SCI. Toutefois, chaque situation, dans sa complexité, nécessite une étude approfondie à réaliser avec des professionnels de l’immobilier tels que l’équipe de 2Y Foncier Conseil.

Globalement, si vous hésitez entre SCI et SARL de famille, c’est que vous souhaitez investir au sein de votre famille. Vous aurez tout avantage à investir en SCI si votre projet a pour vocation de protéger vos héritiers en leur assurant une succession la plus généreuse possible. En effet, la SCI permet principalement de bénéficier d’exonérations d’impôts sur la plus-value des biens sur le long terme, mais aussi sur la succession et les donations progressives. Vous pouvez ainsi, habilement, organiser votre succession dans les meilleures conditions. La SCI est ainsi particulièrement adaptée aux investissements prévus sur le long terme, intégrant des revenus locatifs issus de la location nue, et restant peu soumis aux risques de faillite. En effet, il faut rappeler que les difficultés financières d’une SCI peuvent impacter chaque associé à hauteur de son patrimoine propre.

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Le choix entre une SARL de famille et une SCI pour lancer un projet immobilier à plusieurs peut s’avérer délicat. Si nous avons essayé de résumer ici les grands points vous permettant d’aborder ce sujet, il reste indispensable de mener une réflexion précise, directement appliquée à votre situation. Pour cela, notre équipe d’experts est à votre disposition et est prête à vous accompagner de bout en bout pour faire naître votre projet immobilier dans les conditions les plus avantageuses pour vous et les membres de votre famille, tant dans l’immédiat que sur la durée.

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