Définitions préalables à l’achat d’un terrain par un promoteur

Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?

Le terme « promoteur immobilier » désigne soit une entreprise, soit un individu qui exerce cette profession. Son rôle est la mise en place de la construction de logements sur un terrain défini, puis la gestion de leur mise en vente. Pour cela, le promoteur immobilier cherche un terrain avant tout, puis il y définit les détails de son projet de construction. Il s’entoure pour cela de professionnels divers comme des architectes. C’est aussi à lui de monter le dossier de recherche de financements, qui s’effectuent le plus souvent par un recours à l’emprunt bancaire. Dès le lancement de la construction des logements, il doit prévoir leur commercialisation et donc la promotion de son programme immobilier.

Un promoteur immobilier a donc plusieurs cordes à son arc et des compétences variées. Il est en mesure d’estimer la valeur d’un terrain qui l’intéresse pour un projet de construction, et les frais à prévoir en cas de démolition ou de viabilisation, comme nous le verrons ci-dessous. Il est aussi l’interlocuteur direct du vendeur du terrain et des investisseurs qui souhaitent acheter les logements neufs issus de la construction.

Quels sont les différents types de terrains que cherche un promoteur ?

Un promoteur peut être amené à acheter :

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un terrain nu

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un terrain avec une maison

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un immeuble

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un garage

Bien sûr, le promoteur étant avant tout un acheteur de terrains à bâtir, il est préférable de lui vendre un terrain constructible. Si le terrain est déjà bâti, cela restera probablement intéressant pour lui, puisqu’il sera en mesure de procéder à la démolition des structures présentes, tout en ayant l’assurance que le terrain est constructible. Il faudra consulter le Plan Local d’Urbanisme de votre commune, afin de vérifier les règles spécifiques qui peuvent s’appliquer, comme la hauteur des bâtiments qu’il est possible d’envisager ou encore les accès à prévoir… Plus la surface constructible de votre terrain représentera une grande partie de sa superficie, plus le promoteur sera enclin à en envisager l’achat, sa rentabilité dépendant du nombre de logements qu’il sera ensuite en mesure de mettre en vente.

En effet, le prix d’un terrain constructible à vendre à un promoteur ne dépend pas uniquement de sa surface. Parfois, un terrain de plusieurs hectars n’est pourtant constructible que sur 100 mètres carrés, sur deux niveaux. Au contraire, une parcelle de 100 mètres carrés peut permettre la construction d’un bâtiment de six étages sur toute sa surface, ramenant sa surface constructible à un total de 600 mètres carrés. Sa valeur sera donc plus importante que celle du plus grand terrain précité, et tout dépendra donc des règles d’urbanisme en vigueur sur son emplacement.

Il faudra également vérifier si votre terrain est sur une zone concernée par d’éventuels risques naturels, si de futurs projets d’aménagement (construction d’un aéroport, d’une autoroute) peuvent venir compromettre son attractivité, et s’il existe des servitudes à prendre en compte. Si vous voulez vendre votre terrain à un promoteur, il faudra chercher à répondre à toutes ces questions afin de préparer votre négociation. L’aide de professionnels est indispensable et 2Y Foncier Conseil vous fait bénéficier d’un suivi rigoureux de l’opération jusqu’à la vente définitive de votre bien, d’une expertise technique et d’un réseau de professionnels partenaires : architectes, bureaux d’étude, notaires, avocats, juristes.

Pourquoi entreprendre la vente de votre terrain à un promoteur ?

Est-il plus intéressant financièrement de vendre à un promoteur ?

L’une des raisons phares de cette démarche est que vendre son terrain à un promoteur est souvent plus lucratif qu’à un particulier. Le promoteur, qui bénéficiera de la vente des logements qu’il entend faire construire sur votre terrain, est prêt à le payer relativement cher.

Toutefois, si vous souhaitez vendre le petit terrain sur lequel est installée votre maison individuelle, il sera probablement plus intéressant pour vous de vous tourner directement vers des investisseurs particuliers. En effet, un promoteur ciblera davantage les vastes terrains au fort potentiel constructible. L’achat de votre terrain par un particulier peut rester tout à fait cohérent et profitable pour vous. Afin de déterminer la meilleure marche à suivre, 2Y Foncier Conseil vous aiguille vers le choix le plus pertinent, et suit votre projet intégralement, peu importe la stratégie envisagée.

Parmi les avantages qu’il y a à vendre son terrain à un promoteur, vous pouvez aussi compter sur le paiement par ce dernier d’une indemnité d’immobilisation. Celle-ci est définitivement acquise, peu importe les modifications voire les annulations qui peuvent avoir lieu, et elle vise à combler les délais de vente plus longs que ceux qui s’appliquent en cas de vente directe à un particulier.

Existe-t-il des dispositifs encourageant la vente d’un terrain à un promoteur ?

Depuis janvier 2018, si votre terrain se trouve en zone tendue A ou A bis, sur lesquelles le besoin en logements est élevé, vous pourrez bénéficier d’une réduction fiscale, dans le cas où il ne s’agit pas de votre résidence principale. Celle-ci s’élève de 70 % (si le promoteur fait construire un logement collectif classique) à 85 % (si au moins la moitié des logements construits par le promoteur sont des logements intermédiaires ou sociaux) du montant de la plus-value engendrée par la vente de votre terrain à un promoteur.

Vendre un terrain à un lotisseur : est-ce différent ?

Alors que le promoteur immobilier cherche à faire l’achat de votre terrain pour un projet de construction spécifique, le lotisseur, lui, a pour objectif précis d’y conduire une division foncière et la viabilisation de chaque parcelle issue de cette division. Si ses intérêts sont différents, la démarche reste très semblable et vous serez aussi en mesure d’obtenir un prix intéressant de cette vente à un lotisseur, selon les caractéristiques de votre terrain et le projet de ce dernier. En outre, il arrive que vous fassiez affaire avec ces deux professionnels associés dans un projet commun de division puis de construction, ou encore avec un promoteur portant, en vérité, ces deux casquettes. On comprend aisément, en effet, que ces deux fonctions soient bien souvent complémentaires.

Comment vendre votre terrain à un promoteur immobilier ?

Comment déterminer le prix d’achat de votre terrain par un promoteur ?

Avoir une idée précise du prix d’achat potentiel de votre terrain avant de le proposer à la vente à un promoteur est important. Nous l’avons évoqué plus haut, il vous faudra pour cela consulter le Plan Local d’Urbanisme défini par votre mairie. Celui-ci vous permettra de connaître toutes les caractéristiques techniques de votre terrain, ainsi que ses obligations en termes de construction (le nombre de niveaux maximal autorisé et la hauteur totale du bâtiment, les espaces de stationnement à prévoir, la surface d’espaces verts obligatoire, les choix urbains d’uniformisation des architectures…).

Sur cette base, bien sûr, plus il est possible de construire, plus votre terrain sera vendu cher. Ainsi, la taille de votre terrain est bien sûre essentielle, mais aussi le rapport entre sa largeur et sa profondeur, d’où découlera une analyse de l’optimisation possible de l’espace pour la construction.

Le promoteur, en vue de l’achat d’un terrain, sera sensible aux possibilités d’accès à celui-ci, qui seront un véritable atout pour faciliter la construction en elle-même puis favoriseront l’attractivité des logements construits.

Les détails spécifiques à votre terrain et son environnement direct entreront en compte dans le calcul de son prix, comme le type de sol, son inclinaison, la pollution environnante, la présence d’arbres classés, le voisinage et les vis-à-vis potentiels… Dans les points de négociation avec le promoteur, la nécessité de démolir tout bâtiment présent sur votre terrain peut peser considérablement. Selon les frais et efforts que cela demande, le prix de votre terrain pourra varier. Pour l’anticiper, le promoteur analysera le type de matériaux avec lesquels ce bâtiment a été construit, sa taille, la présence éventuelle d’amiante ou de quelconques difficultés.

Faire évaluer tous ces points par des professionnels en amont de votre mise en vente est essentiel pour vous assurer de la pertinence de ce projet.

Enfin, selon le projet final que le promoteur souhaite mener, le prix proposé pourra varier. Par exemple, le terrain sera vendu moins cher s’il est destiné à la construction de logements sociaux plutôt qu’à un programme immobilier d’appartements à vendre à des investisseurs.

Les étapes avant la vente de votre terrain à un promoteur

Avant tout et si cela est possible, mettre plusieurs promoteurs enclins à l’achat de votre terrain en concurrence est très intéressant. Ainsi, vous pouvez comparer leurs différentes propositions, suite à l’analyse qu’ils auront faite de votre terrain, leur étude de faisabilité pour leur projet et leur propre bilan financier.

À réception des candidatures, vous pourrez à votre tour les étudier avec l’aide d’un professionnel. Il conviendra d’estimer la viabilité des projets potentiels et l’engagement apparent des promoteurs, ainsi que leur réputation, afin de ne pas risquer la déconvenue d’une annulation. Bien sûr, les différentes offres de prix seront à mettre en compétition.

Une fois votre promoteur choisi, il vous restera à valider sa proposition après négociation et acceptation ensemble de tous les points importants de la vente, notamment les conditions suspensives d’achat, telles l’obtention du permis de construire, du financement, et les conditions de commercialisation… Vous pourrez ensuite entamer les démarches administratives propres à la vente.

Quelles démarches pour vendre votre terrain à un promoteur ?

La première démarche officielle à effectuer sera la signature d’une promesse de vente, précisant le prix et les conditions d’achat, la surface constructible, les délais jusqu’à l’obtention du permis de construire et jusqu’à la signature de l’acte de vente. Cela permet la réservation du bien par le promoteur jusqu’à la levée de toutes les clauses suspensives à la vente.

Ensuite, le promoteur obtiendra son permis de construire puis la purge de ce dernier. Cela correspond au moment où la période de recours des tiers ou de l’administration est passée, en général jusqu’à trois mois après l’obtention du permis de construire. Ce recours est le droit d’informer les autorités compétentes d’une irrégularité constatée sur un projet de construction par rapport à la réglementation qui s’applique.

Une fois les autres conditions suspensives levées et notamment la justification du paiement établie, l’acte authentique de vente peut alors être signé chez le notaire, entraînant immédiatement le règlement total du prix de vente.

Entreprendre la vente de votre terrain à un promoteur avec 2Y Foncier Conseil

Vous entourer des meilleurs experts pour toutes les évaluations nécessaires

Nous l’avons largement évoqué ci-dessus, vendre votre terrain à un promoteur nécessite, à plusieurs moments, l’assistance d’experts à même d’effectuer les diagnostics et d’entreprendre les évaluations primordiales à la réussite de votre projet. Ainsi, en amont de la mise en vente de votre terrain, nous faisons intervenir les professionnels de notre réseau les plus à même d’en définir toutes les caractéristiques utiles. De cette façon, nous sommes en mesure de déterminer la valeur de votre terrain, son potentiel selon les projets réalisables par des promoteurs immobiliers, et la pertinence globale de cette démarche. S’il est plus intéressant pour vous de procéder à une vente entre particuliers, nous saurons vous indiquer le choix le plus cohérent et la mise en œuvre qu’il vous faudra alors suivre.

Ainsi, faire une analyse poussée et précise de votre bien sera le meilleur moyen d’entreprendre des négociations argumentées et de trouver un promoteur qui aura intérêt à vous acheter votre terrain et sera prêt à y consacrer les ressources justes. Ce projet doit être perçu comme gagnant-gagnant et nous nous assurons que vous trouverez satisfaction dans cette cession de bien, en en contrôlant les tenants et aboutissants et en toute connaissance de cause.

Bénéficier de notre expérience et de notre réseau de promoteurs

En outre, notre expérience de la vente de terrains à des promoteurs immobiliers nous donne deux avantages considérables. Tout d’abord, nous avons développé, au fil des années, un réseau de promoteurs en qui nous avons confiance, dont nous avons suivi les différents projets et dont nous connaissons la fiabilité. Et même si votre terrain venait à être proposé à un promoteur qui nous est inconnu, nous sommes experts dans l’analyse des candidatures à l’achat qui seront faites. Ainsi, après avoir accompagné la vente de nombreux terrains, nous savons évaluer le sérieux des propositions faites par les promoteurs, leur conformité réglementaire, et la solidité de leur engagement à mener à bien le projet envisagé. Savoir lire ces propositions et étudier la valeur de chaque candidature est un point essentiel à la bonne réussite de votre projet, puisqu’il permet d’éviter des annulations causant d’importants retards dans votre projet de vente.

Mettre votre projet en perspective et bénéficier d’un suivi constant

Enfin, chez 2Y Foncier Conseil, nous aimons vous accompagner sur l’ensemble de vos projets immobiliers, et nous nous attachons à les mettre en perspective selon l’ensemble de votre situation sur les plans personnel, fiscal et financier. Connaître vos ambitions, vos besoins, vos possibilités, ou encore votre expérience passée est essentiel pour nous. En effet, cela nous permet de cibler au mieux les spécificités de chaque projet que vous lancez à nos côtés, et d’ouvrir les portes aux prochains, en les enchaînant en cohérence les uns avec les autres. Ainsi, nous établissons avec vous une stratégie bénéfique de long terme et aux actions multiples et corrélées.