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Louer son appartement ou sa maison est un excellent moyen de percevoir un complément de revenu mensuel fiable, déduction faite du montant éventuel du remboursement de votre prêt et de toutes les charges et impôts relatifs à votre bien en location. Afin de générer un bénéfice grâce à vos loyers, il est nécessaire de réfléchir en amont à votre stratégie de location et de la mettre en perspective avec vos autres investissements et vos projets d’avenir.
En effet, de nombreuses solutions s’offrent à vous, plus ou moins intéressantes selon votre situation personnelle et fiscale. Ainsi vous pourrez choisir de louer votre appartement meublé et profiter des avantages du statut LMNP, ou au contraire louer un logement neuf non meublé éligible aux avantages de la loi Pinel… En outre, vous pourrez louer un appartement dans une résidence de services, ou encore proposer une location étudiante, voire une colocation… Il est aussi possible de louer sa maison principale de façon saisonnière… Autant de possibilités qui comportent toutes certains avantages.
En outre, décider de louer son appartement ou sa maison, c’est aussi choisir de placer son argent durablement dans un bien immobilier, et ainsi préparer votre retraite ou divers projets d’avenir. En effet, l’investissement immobilier est aujourd’hui un placement sûr et rentable, surtout dans une démarche locative.
En outre, selon la stratégie que vous choisirez et les dispositifs auxquels vous serez éligibles, vous pourrez obtenir des avantages fiscaux considérables. Ainsi, avec le statut LMNP, vous obtiendrez un abattement de 50 % de vos impôts sur les recettes locatives ou pourrez choisir la déclaration au régime réel afin de déduire vos charges des recettes locatives. Si vous êtes éligible à la loi Pinel, ce sont aussi plusieurs dizaines de milliers d’euros d’impôt que vous pourrez économiser au total sur plusieurs années. Enfin, si vous générez un déficit foncier sur une location non meublée, c’est-à-dire si vos charges sont plus importantes que vos recettes locatives, vous pourrez déduire ce déficit jusqu’à 10 700 euros par an de votre revenu global. Ce sont donc d’importantes économies qui vous attendent à la clé de cette décision de louer votre maison ou votre appartement, ainsi que la possibilité de placer votre argent.
Le choix peut être fait de louer son appartement meublé ou nu. L’intérêt de la location meublée est que les loyers sont 10 à 20 % plus chers que ceux d’un logement nu similaire, ce qui génère une rentabilité locative brut plus élevée. C’est aussi un type de location très recherché, notamment pour les petits appartements en centre-ville, qui accueillent des travailleurs et des étudiants sur des périodes courtes. En revanche, ce type de location est en général soumis à un turnover plus rapide des locataires, et à une gestion locative plus dense, avec des charges liées aux équipements et meubles à acheter, changer ou réparer entre chaque locataire.
Combien louer son appartement dépendra donc de beaucoup de facteurs, comme les loyers pratiqués dans le secteur, les caractéristiques précises de votre bien et notamment le fait qu’il soit ou non meublé, l’attractivité du quartier, etc. C’est un calcul stratégique à faire afin de trouver des locataires tout en dégageant une rentabilité locative.
Pour ce qui est de la gestion locative, vous pouvez choisir de la déléguer. C’est l’un des avantages qu’il y a à louer son appartement par une agence ou par des professionnels comme 2Y Foncier Conseil. Faire louer son appartement permet ainsi de s’affranchir de tout l’administratif, mais aussi de la publication de votre annonce et de la recherche de locataires, des visites, et même des petits travaux à faire dans le temps.
Dans tous les cas, il est à retenir que tout propriétaire a l’obligation de louer un bien décent. Votre appartement doit ainsi faire au moins 9 mètres carrés, avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, être équipé d’eau courante, de chauffage, de sanitaires, d’une ventilation et être dans une bon état général et de propreté.
La location d’une maison a beaucoup de points communs avec celle d’un appartement, mais ne présente pas toujours les mêmes intérêts. Ainsi, pour ce qui est de déterminer s’il vaut mieux louer sa maison meublée ou non meublée, le choix se portera souvent sur du non meublé. En effet, cette option permet de miser sur des locataires qui resteront longtemps après avoir eux-mêmes choisi le mobilier de leur résidence principale. Cela vous permettra une sérénité de gestion plus importante et moins de risque de subir une vacance locative.
À l’inverse, une maison meublée peut être dédiée à la location saisonnière en région touristique notamment, et peut vous servir de résidence principale ou secondaire le reste de l’année. Ces cas de figure variés offrent des réponses très différentes à la question : combien louer sa maison ? En effet, une location de vacances en pleine saison touristique peut revenir beaucoup plus cher mensuellement que celle d’une maison vide à l’année. Ce sont deux stratégies locatives opposées, qui impliquent une gestion et des enjeux différents. Avant de lancer le projet de louer votre maison, il faudra donc passer par une phase de réflexion afin de choisir la stratégie correspondant le mieux à vos ambitions.
Une fois votre logement prêt à recevoir vos locataires, et votre loyer fixé, il vous restera un certain nombre de démarches à accomplir :
En cas de garants, vous pouvez exiger :
En revanche, vous n’êtes pas autorisé légalement à demander :
D’autre part, dans le cas où votre futur locataire est une entreprise, elle devra vous fournir une liste de documents différente. Veuillez retrouver ci-dessous les justificatifs si votre loueur est une société :
En plus du montant du loyer, vous pouvez faire payer à votre locataire des provisions pour charges locatives. En effet, si vous êtes tenu, en tant que propriétaire, de payer un certain nombre de charges, la plupart sont récupérables auprès du locataire. Un montant mensuel payé par le locataire est fixé, basé sur les charges payées l’année précédente. Ce montant est revu chaque année et le propriétaire procède à une régularisation, remboursant le locataire en cas de trop perçu ou au contraire lui demandant un complément. Si le logement fait partie d’une copropriété, la répartition des charges de copropriété entre les locataires se fait selon le règlement de celle-ci. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble entier, vous pouvez alors répartir les charges librement entre les différents locataires, par exemple selon la superficie de leurs logements, le nombre de locataires, etc.
Ces charges récupérables concernent :
D’autre part, le locataire est responsable de l’entretien quotidien et des petites réparations de son logement, et doit souscrire à ses propres contrats de fourniture en eau et en gaz et électricité. De son côté, le propriétaire doit prendre en charge certains travaux comme le gros œuvre (tout ce qui concerne la façade et l’étanchéité du bâtiment, la solidité des balcons, les escaliers et rampes d’accès), les travaux de mise en place et d’entretien de la ventilation et du chauffage, mais aussi des installations d’électricité et de gaz, ceux liés à la performance énergétique du bien, le remplacement de la chaudière, et les réparations liées à la vétusté du logement.
Nous prenons en charge tous les frais liés à la mise en location de votre bien :
De la sorte, vous faire accompagner par 2Y Foncier Conseil dans votre projet de louer votre appartement ou votre maison vous permettra de gagner en tranquillité, mais aussi en temps. Nous accordons un point d’honneur à trouver votre locataire. Pour cela, nous utilisons des outils performants afin de vérifier toutes les informations fournies par le potentiel locataire. En effet, de nombreux propriétaires font face à des dossiers contenant des informations fausses, et des locataires qui cherchent à ne pas payer leur loyer dès les premiers mois. Éviter de telles situations est essentiel au bon déroulement de votre projet.
D’autre part, nos partenaires assurent la gestion locative de votre logement dans son intégralité, vous permettant de gagner un temps considérable et d’être certain de la conformité légale des démarches administratives. En effet, très souvent lors de la location entre particuliers, le bailleur se met en danger à cause de démarches non conformes ou manquantes. Par exemple, de nombreux propriétaires omettent de réaliser les diagnostics obligatoires ou d’installer le détecteur de fumées. D’autre part, une rédaction du bail non conforme peut mener à sa requalification en cas de litige. C’est le cas si le bail contient des clauses léonines, ou non valables juridiquement car abusives et discriminantes, comme l’interdiction aux fumeurs ou aux animaux de compagnie. Au contraire, 2Y Foncier Conseil sécurise votre dossier et vos documents administratifs au niveau juridique en s’appuyant sur les textes de loi concernés.
D’autre part, nous aimons mettre vos projets immobiliers en perspective et prendre en compte l’ensemble de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Cela permet de vous conseiller de la façon la plus stratégique qui soit et ce à chaque étape et pour chacune de vos ambitions. Par exemple, pour déterminer le montant du loyer de votre maison ou appartement à louer, nous ne nous appuyons pas seulement sur le marché et les caractéristiques du bien mais prenons en compte votre potentielle éligibilité à des dispositifs fiscaux intéressants pour vous.
