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Générer un revenu complémentaire régulier
Louer votre appartement ou votre maison vous permet de percevoir un complément de revenu mensuel et fiable. Il faut bien sûr déduire le montant éventuel du remboursement de votre prêt comme de toutes les charges et impôts relatifs à votre bien. Afin de générer un bénéfice grâce à vos loyers, vous devez réfléchir en amont à votre stratégie de location et d’investissement. Un professionnel expert comme 2Y Foncier Conseil vous aidera à coordonner cette démarche avec vos autres investissements et vos projets d’avenir.
Placer et construire un patrimoine
Décider de louer son appartement ou sa maison, c’est aussi choisir de placer son argent durablement. Ainsi, vous préparez votre retraite, les études de vos enfants ou divers projets d’avenir. En effet, l’investissement immobilier est aujourd’hui un placement sûr et rentable, surtout dans une démarche locative.
En outre, selon la stratégie que vous choisirez et les dispositifs auxquels vous serez éligible, vous pourrez obtenir des avantages fiscaux considérables. Avec le statut LMNP, vous bénéficierez par exemple d’un abattement de 50 % de vos impôts sur les recettes locatives. Vous pourrez également choisir la déclaration au régime réel afin de déduire vos charges des recettes locatives.
Si vous investissez dans le neuf sous la loi Pinel, vous économisez plusieurs dizaines de milliers d’euros sur plusieurs années.
Enfin, un déficit foncier sur une location non meublée, si vos charges dépassent vos recettes locatives, vous permet de déduire ce déficit jusqu’à 10 700 euros par an de votre revenu global.
Avec une aide professionnelle, celle de 2Y Foncier Conseil, vous faites des économies majeures et placez votre argent sereinement.
Choisir la meilleure option
Selon votre situation personnelle et fiscale, vous pourrez choisir parmi plusieurs solutions. Si vous envisagez de louer votre appartement meublé, vous profiterez des avantages du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Celui-ci impose des plafonds de revenus locatifs ainsi que des choix fiscaux. Plus rentable que la location d’un logement nu, surtout pour les locations saisonnières, ce statut permet de constituer un patrimoine et de réduire ses impôts.
Si vous louez un logement neuf non meublé, vous bénéficierez des avantages de la loi Pinel. Depuis 2014, celle-ci permet à des milliers de Français de réduire leurs impôts en investissant dans l’immobilier neuf. En outre, vous pourrez louer un appartement dans une résidence de services, proposer une location étudiante, voire une colocation… Votre maison principale peut également être louée de façon saisonnière… Autant de possibilités qui comportent toutes certains avantages, à envisager avec un conseiller spécialisé pour les optimiser.
Comment louer sa maison ?
Vous pouvez choisir de louer votre appartement meublé ou nu, en location saisonnière ou durable. La location meublée engendre des loyers 10 à 20 % plus hauts que ceux d’un logement nu similaire. Ceci génère une rentabilité locative brute plus élevée.
La location saisonnière, plus aléatoire, s’avère intéressante selon les situations géographiques. Si vous possédez un bien dans un lieu de villégiature, ou dans une grande ville, cette solution présente des avantages, surtout en saisonnier meublé. Ainsi les petits appartements en centre-ville, qui accueillent des travailleurs et des étudiants sur des périodes courtes, sont très recherchés.
En revanche, ce type de location présente un turnover rapide des locataires, et une gestion locative plus dense. Il induit aussi des charges liées aux équipements et meubles à acheter, changer ou réparer entre chaque locataire. Bénéficier des conseils et de l’accompagnement d’un professionnel présente des avantages dans tous les cas.
Combien louer son appartement ?
Le montant du loyer de votre bien dépend de beaucoup de facteurs. Ainsi les prix pratiqués dans le secteur, les caractéristiques précises de votre bien, le fait qu’il soit ou non meublé, l’attractivité du quartier déterminent le loyer. C’est un calcul stratégique à faire afin de trouver des locataires tout en dégageant une rentabilité locative. Un professionnel vous évitera les erreurs et les manques à gagner.
Pour ce qui est de la gestion locative, vous pouvez choisir de la déléguer, à une agence ou à des professionnels comme 2Y Foncier Conseil. Faire louer son appartement permet ainsi de s’affranchir des contraintes administratives. Le professionnel prend également en charge la publication de votre annonce, la recherche de locataires, les visites, voire les petits travaux à faire.
Les obligations légales
La loi oblige tout propriétaire à louer un bien décent selon 5 critères : une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements. Votre appartement doit ainsi faire au moins 9 mètres carrés, avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, être équipé d’eau courante, de chauffage, de sanitaires, d’une ventilation et être dans un bon état général et de propreté. Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours
Comment louer sa maison ?
La location d’une maison présente beaucoup de points communs avec celle d’un appartement, mais pas toujours les mêmes intérêts. Alors vaut-il mieux louer sa maison meublée ou non meublée ? Le choix se porte souvent sur du non meublé. En effet, cette option permet de miser sur des locataires qui resteront longtemps après avoir eux-mêmes choisi le mobilier de leur résidence principale. Cela vous procure une sérénité de gestion et diminue le risque de subir une vacance locative.
À l’inverse, une maison meublée peut être dédiée à la location saisonnière en région touristique notamment. Vous conservez ainsi la jouissance de votre bien, en tant que résidence principale ou secondaire, le reste de l’année.
Combien louer sa maison ?
La location d’une maison de vacances meublée en pleine saison touristique peut rapporter beaucoup plus, mensuellement, que celle d’une maison vide, à l’année. Si vous avez la chance de posséder une maison d’exception ou de caractère, dans des lieux touristiques, dans une grande ville ou même à la campagne, vous pouvez en faire une source de revenus ponctuels ou réguliers.
Ce sont deux stratégies locatives différentes, qui impliquent une gestion et des enjeux plus ou moins contraignants. Avant de lancer un tel projet, vous devez donc envisager toutes les possibilités et vous faire aider par des professionnels comme ceux de 2Y Foncier Conseil pour en évaluer les conséquences.
Quelles démarches pour louer son bien immobilier ?
Une fois votre logement prêt à recevoir vos locataires, et votre loyer fixé, il vous restera de nombreuses démarches à accomplir :
Effectuer les diagnostics obligatoires
- Mesure de la surface habitable selon la loi Boutin
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives)
- CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
- État des installations en gaz et en électricité
- ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols)
Vérifier la conformité du logement
- Entretien et solidité du gros œuvre
- Étanchéité du logement
- Renouvellement de l’air
- Absence de plomb ou d’amiante
- Sécurité des garde-corps
- Présence ou installation des DAAF ou détecteurs de fumées selon la réglementation en vigueur
Gérer l’offre de location
- Conception de l’offre avec mise en valeur des caractéristiques et des atouts
- Prise et choix des photographies, d’importance majeure pour le déclenchement des visites
- Diffusion de l’offre sur différents supports
- Renseignements téléphoniques
- Prise de rendez-vous
- Préparation des visites avec nettoyage éventuel
- Réalisation des visites
Vérifier la solvabilité des potentiels locataires
Si une personne souhaite louer votre appartement ou votre maison, vous pouvez lui demander certains documents permettant d’attester du sérieux de sa candidature. Et de limiter le risque d’impayés.
Pour les particuliers
Vous êtes en droit de demander les :
- Trois derniers bulletins de salaire
- Contrat de travail ou attestation employeur
- Dernier avis d’imposition
- Trois dernières quittances de loyer
- Relevé d’identité bancaire
- Copie de la pièce d’identité
Pour les garants
Vous pouvez exiger les :
- Copie de leurs pièces d’identité
- Trois derniers bulletins de salaire
- Dernier avis d’imposition
En revanche, vous n’êtes pas autorisé légalement à demander des :
- Copies de relevés de comptes bancaires du locataire
- Autorisation de prélèvement automatique
- Photo d’identité
- Carte d’assuré social
- Dossier médical
- Extrait de casier judiciaire
- Chèque de réservation
Pour les entreprises
Elles doivent vous fournir une liste de documents différente :
- Copie de la pièce d’identité du signataire du bail et du responsable légal de la société
- Extrait du Kbis de l’entreprise datant de moins de 3 mois
- 3 derniers bilans
Rédiger le bail et le faire signer
- Selon les caractéristiques de votre logement et notamment s’il est loué vide ou meublé et selon son emplacement, votre bail sera de trois ans ou un an.
- Le propriétaire pourra le résilier avec six ou trois mois de préavis.
- Le locataire aura trois mois ou un mois de préavis.
- Le bail étudiant s’étend sur neuf mois.
- Chaque bail devra être conforme légalement sous peine d’être requalifié en cas de litige.
Réaliser un état des lieux
- En présence du nouveau locataire
- Au moment de la remise des clés
- Inspection de chaque pièce
- Relevé de tous les équipements et de leur état précis
S’occuper de la gestion administrative du logement
- Délivrance des quittances de loyer
- Récupération et restitution de la caution
- Régularisation annuelle du montant des provisions sur les charges
Participer aux assemblées de copropriété
- La présence physique est requise lors des réunions. Les travaux et autres démarches collectives y sont décidés ainsi que le montant des charges.
Entretenir l’appartement ou la maison
Certains travaux relèvent de la responsabilité du propriétaire
- Façades
- Toitures
- Parties communes ou privatives
- Amélioration énergétique
- Travaux de remise en état entre deux locations
Quelles charges en cas de location ?
En plus du montant du loyer, vous pouvez faire payer à votre locataire des provisions pour charges locatives. En effet, si vous devez, en tant que propriétaire, payer un certain nombre de charges, la plupart sont récupérables auprès du locataire. 2Y Foncier Conseil vous accompagne tout au long de la location de votre bien et effectue pour vous toutes les démarches.
Le montant mensuel payé par le locataire se calcule en fonction des charges payées l’année précédente. Sa révision s’effectue annuellement et le propriétaire procède à une régularisation. Il rembourse le locataire en cas de trop perçu ou au contraire lui demandant un complément.
Si le logement fait partie d’une copropriété, la répartition des charges de copropriété entre les locataires se fait selon le règlement de celle-ci. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble entier, vous pouvez alors répartir les charges. Cette démarche s’effectue librement entre les différents locataires, selon la superficie de leur logement, le nombre de locataires, etc.
Les charges récupérables par le propriétaire
- Jusqu’à 75 % des frais de gardiennage, de nettoyage des parties communes et de gestion des déchets
- Salaire éventuel d’un employé d’immeuble
- Frais de personnel d’entretien
- Fourniture et réparation des appareils et des produits d’entretien
- Entretien et exploitation d’un ascenseur ou d’un monte-charge
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
- Électricité des parties communes
- Exploitation et entretien des espaces extérieurs et des aires de stationnement
- Taxes : enlèvement des ordures ménagères, balayage, redevance assainissement
Les responsabilités du locataire
- Entretien quotidien
- Petites réparations du logement
- Souscription de ses propres contrats de fourniture en eau, gaz et électricité
- Assurance locative
Les responsabilités du propriétaire
- Façade et étanchéité du bâtiment
- Solidité des balcons, escaliers et rampes d’accès
- Travaux de mise en place et d’entretien de la ventilation et du chauffage
- Installations d’électricité et de gaz
- Travaux de performance énergétique
- Remplacement de la chaudière
- Réparations liées à la vétusté du logement
Les avantages d’un service professionnel
La prise en charge des frais
2Y Foncier Conseil prend en charge pour vous tous les frais liés à la mise en location de votre bien :
- Réalisation des diagnostics obligatoires,
- Prise de photographies professionnelles et création d’une visite virtuelle de votre appartement,
- Rédaction de l’annonce et diffusion de celle-ci sur les principaux sites immobiliers, sur notre site internet, sur les réseaux sociaux et via nos partenaires (écoles, entreprises, expatriés),
- Gestion des visites de l’appartement en personne. La visite physique garantit le meilleur taux d’occupation du logement et permet de rencontrer les candidats,
- Vérification détaillée des dossiers déposés par les potentiels locataires,
- Rédaction et signature du bail de location et des actes de caution solidaire,
- Réalisation de l’état des lieux avec de nombreuses photos,
- Assistance lors de l’installation et de la sortie des locataires.
Le bon locataire
Vous faire accompagner par 2Y Foncier Conseil dans votre projet de louer votre appartement ou votre maison vous permettra de gagner en tranquillité, mais aussi en temps. En effet, nous mettons tout en œuvre pour trouver votre locataire. Pour cela, nous utilisons des outils performants afin de vérifier toutes les informations fournies par le potentiel locataire. En effet, de nombreux propriétaires font face à des dossiers contenant des informations fausses. Et à des locataires qui cherchent à ne pas payer leur loyer dès les premiers mois. Éviter de telles situations est essentiel au bon déroulement de votre projet.
La gestion locative
Nos partenaires assurent la gestion locative de votre logement dans son intégralité. Ils vous permettent donc de gagner un temps considérable et d’être certain de la conformité légale des démarches administratives. En effet, très souvent lors de la location entre particuliers, le bailleur se met en danger à cause de démarches non conformes ou manquantes. Par exemple, de nombreux propriétaires omettent de réaliser les diagnostics obligatoires ou d’installer les détecteurs de fumées. D’autre part, une rédaction du bail non conforme peut mener à sa requalification en cas de litige. C’est le cas si le bail contient des clauses léonines, ou non valables juridiquement car abusives et discriminantes, comme l’interdiction aux fumeurs ou aux animaux de compagnie. Au contraire, 2Y Foncier Conseil sécurise votre dossier et vos documents administratifs au niveau juridique en s’appuyant sur les textes de loi concernés.
L’expertise globale
Avec 2Y Foncier Conseil, vous bénéficiez d’un accompagnement global de vos projets immobiliers. En effet, nous examinons avec vous l’ensemble de votresituation personnelle, patrimoniale et fiscale. Cela nous permet de vous conseiller de la façon la plus stratégique qui soit et ce, à chaque étape et pour chacune de vos ambitions, qu’il s’agisse de louer votre bien ou d’investir. Ainsi, pour déterminer le montant du loyer de votre maison ou de votre appartement à louer, nous nous appuyons bien sûr sur le marché et les caractéristiques du bien. Mais nous prenons également en compte votre potentielle éligibilité à des dispositifs fiscaux intéressants pour vous.
