Louer son bien

Pourquoi louer son appartement ou sa maison ?

Générer un revenu complémentaire régulier

Louer son appartement ou sa maison est un excellent moyen de percevoir un complément de revenu mensuel fiable, déduction faite du montant éventuel du remboursement de votre prêt et de toutes les charges et impôts relatifs à votre bien en location. Afin de générer un bénéfice grâce à vos loyers, il est nécessaire de réfléchir en amont à votre stratégie de location et de la mettre en perspective avec vos autres investissements et vos projets d’avenir.

En effet, de nombreuses solutions s’offrent à vous, plus ou moins intéressantes selon votre situation personnelle et fiscale. Ainsi vous pourrez choisir de louer votre appartement meublé et profiter des avantages du statut LMNP, ou au contraire louer un logement neuf non meublé éligible aux avantages de la loi Pinel… En outre, vous pourrez louer un appartement dans une résidence de services, ou encore proposer une location étudiante, voire une colocation… Il est aussi possible de louer sa maison principale de façon saisonnière… Autant de possibilités qui comportent toutes certains avantages.

Mettre en place une stratégie d’investissement intéressante

Quelle stratégie adopter pour louer sa maison ou son appartement ?

Comment louer son appartement ?

Le choix peut être fait de louer son appartement meublé ou nu. L’intérêt de la location meublée est que les loyers sont 10 à 20 % plus chers que ceux d’un logement nu similaire, ce qui génère une rentabilité locative brut plus élevée. C’est aussi un type de location très recherché, notamment pour les petits appartements en centre-ville, qui accueillent des travailleurs et des étudiants sur des périodes courtes. En revanche, ce type de location est en général soumis à un turnover plus rapide des locataires, et à une gestion locative plus dense, avec des charges liées aux équipements et meubles à acheter, changer ou réparer entre chaque locataire.

Combien louer son appartement dépendra donc de beaucoup de facteurs, comme les loyers pratiqués dans le secteur, les caractéristiques précises de votre bien et notamment le fait qu’il soit ou non meublé, l’attractivité du quartier, etc. C’est un calcul stratégique à faire afin de trouver des locataires tout en dégageant une rentabilité locative.

Pour ce qui est de la gestion locative, vous pouvez choisir de la déléguer. C’est l’un des avantages qu’il y a à louer son appartement par une agence ou par des professionnels comme 2Y Foncier Conseil. Faire louer son appartement permet ainsi de s’affranchir de tout l’administratif, mais aussi de la publication de votre annonce et de la recherche de locataires, des visites, et même des petits travaux à faire dans le temps.

Dans tous les cas, il est à retenir que tout propriétaire a l’obligation de louer un bien décent. Votre appartement doit ainsi faire au moins 9 mètres carrés, avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, être équipé d’eau courante, de chauffage, de sanitaires, d’une ventilation et être dans un bon état général et de propreté.

Comment louer sa maison ?

Les démarches à suivre pour louer son bien immobilier

Une fois votre logement prêt à recevoir vos locataires, et votre loyer fixé, il vous restera un certain nombre de démarches à accomplir :

• Effectuer les diagnostics obligatoires. Ceux-ci concernent la mesure de la surface habitable selon la loi Boutin, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), le DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives), le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), l’état des installations en gaz et en électricité et l’ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols).
• Installer le ou les Daaf ou détecteurs de fumées selon la réglementation en vigueur.
• Rédiger l’offre de location et la diffuser. Celle-ci doit donner les caractéristiques principales du logement et être rédigée de façon claire et concise. Elle doit déclencher les visites, ce pour quoi la présence de belles photographies joue un rôle important.
• Effectuer les visites en s’assurant en amont de la propreté de votre logement et en répondant à toutes les questions des visiteurs.
• Vérifier la solvabilité des potentiels locataires. Si une personne souhaite louer votre appartement ou votre maison, il est possible de lui demander certains documents permettant d’attester du sérieux de sa candidature et notamment de limiter le risque d’impayés. Ainsi, vous êtes en droit de demander :
  • les trois derniers bulletins de salaire,
  • le contrat de travail ou une attestation employeur,
  • le dernier avis d’imposition,
  • les trois dernières quittances de loyer,
  • un relevé d’identité bancaire,
  • une copie de la pièce d’identité.

  En cas de garants, vous pouvez exiger :

  • une copie de leurs pièces d’identité,
  • leurs trois derniers bulletins de salaire,
  • leur dernier avis d’imposition.

  En revanche, vous n’êtes pas autorisé légalement à demander :

  • une copie de relevés de comptes bancaires du locataire,
  • une autorisation de prélèvement automatique,
  • une photo d’identité,
  • une carte d’assuré social,
  • un dossier médical,
  • un extrait de casier judiciaire,
  • ou encore un chèque de réservation.

  D’autre part, dans le cas où votre futur locataire est une entreprise, elle devra vous fournir une liste de documents différente. Veuillez retrouver ci-dessous les justificatifs si votre loueur est une société :

  
  

  • une copie de la pièce d’identité du signataire du bail et du responsable légal de la société,
  • un extrait du Kbis de l’entreprise datant de moins de 3 mois,
  • ses 3 derniers bilans.
• Rédiger le bail et le faire signer. Selon les caractéristiques de votre logement et notamment s’il est loué vide ou meublé et selon son emplacement, votre bail sera de trois ans ou un an, et le propriétaire pourra le résilier avec six ou trois mois de préavis alors que le locataire aura trois mois ou un mois de préavis. Enfin, vous pourrez choisir de faire un bail étudiant, de neuf mois. Le bail devra être conforme légalement sous peine d’être requalifié en cas de litige.
• Réaliser un état des lieux avec soin en présence du nouveau locataire, au moment de la remise des clés. Il faut inspecter chaque pièce et relever tous les équipements et leur état, sans hésiter à ajouter des détails précis.
• S’occuper de la gestion administrative du logement, à savoir délivrer des quittances de loyer, récupérer puis rendre la caution, régulariser annuellement le montant des provisions sur les charges, etc.
• Participer aux assemblées de copropriété et payer les charges relatives, le cas étant.
• Entretenir l’appartement ou la maison selon ce qui incombe au propriétaire, et entre chaque location.

Les charges à prendre en compte

En plus du montant du loyer, vous pouvez faire payer à votre locataire des provisions pour charges locatives. En effet, si vous êtes tenu, en tant que propriétaire, de payer un certain nombre de charges, la plupart sont récupérables auprès du locataire. Un montant mensuel payé par le locataire est fixé, basé sur les charges payées l’année précédente. Ce montant est revu chaque année et le propriétaire procède à une régularisation, remboursant le locataire en cas de trop perçu ou au contraire lui demandant un complément. Si le logement fait partie d’une copropriété, la répartition des charges de copropriété entre les locataires se fait selon le règlement de celle-ci. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble entier, vous pouvez alors répartir les charges librement entre les différents locataires, par exemple selon la superficie de leurs logements, le nombre de locataires, etc.

Ces charges récupérables concernent :

• jusqu’à 75 % des frais de gardiennage, de nettoyage des parties communes et de gestion des déchets,
• le salaire éventuel d’un employé d’immeuble, les frais de personnel d’entretien, la fourniture et la réparation des appareils et des produits d’entretien,
• l’entretien et l’exploitation d’un ascenseur ou d’un monte-charge,
• l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif,
• l’électricité des parties communes,
• l’exploitation et l’entretien des espaces extérieurs et des aires de stationnement,
• certaines taxes : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, la redevance assainissement.

D’autre part, le locataire est responsable de l’entretien quotidien et des petites réparations de son logement, et doit souscrire à ses propres contrats de fourniture en eau et en gaz et électricité. De son côté, le propriétaire doit prendre en charge certains travaux comme le gros œuvre (tout ce qui concerne la façade et l’étanchéité du bâtiment, la solidité des balcons, les escaliers et rampes d’accès), les travaux de mise en place et d’entretien de la ventilation et du chauffage, mais aussi des installations d’électricité et de gaz, ceux liés à la performance énergétique du bien, le remplacement de la chaudière, et les réparations liées à la vétusté du logement.

Pourquoi se faire accompagner par 2Y Foncier Conseil

Des experts de la mise en location

Nous prenons en charge tous les frais liés à la mise en location de votre bien :

• réalisation des diagnostics obligatoires,
• prise de photographies professionnelles et création d’une visite virtuelle de votre appartement,
• rédaction de l’annonce et diffusion de celle-ci sur les principaux sites immobiliers, sur notre site internet, sur les réseaux sociaux et via nos partenaires (écoles, entreprises, expatriés),
• gestion des visites de l’appartement en personne. La visite physique garantit le meilleur taux d’occupation du logement et permet de rencontrer les candidats,
• vérification détaillée des dossiers déposés par les potentiels locataires,
• rédaction et signature du bail de location et des actes de caution solidaire,
• réalisation de l’état des lieux avec de nombreuses photos, et assistance lors de l’installation et de la sortie des locataires.

De la sorte, vous faire accompagner par 2Y Foncier Conseil dans votre projet de louer votre appartement ou votre maison vous permettra de gagner en tranquillité, mais aussi en temps. Nous accordons un point d’honneur à trouver votre locataire. Pour cela, nous utilisons des outils performants afin de vérifier toutes les informations fournies par le potentiel locataire. En effet, de nombreux propriétaires font face à des dossiers contenant des informations fausses, et des locataires qui cherchent à ne pas payer leur loyer dès les premiers mois. Éviter de telles situations est essentiel au bon déroulement de votre projet.

D’autre part, nos partenaires assurent la gestion locative de votre logement dans son intégralité, vous permettant de gagner un temps considérable et d’être certain de la conformité légale des démarches administratives. En effet, très souvent lors de la location entre particuliers, le bailleur se met en danger à cause de démarches non conformes ou manquantes. Par exemple, de nombreux propriétaires omettent de réaliser les diagnostics obligatoires ou d’installer le détecteur de fumées. D’autre part, une rédaction du bail non conforme peut mener à sa requalification en cas de litige. C’est le cas si le bail contient des clauses léonines, ou non valables juridiquement car abusives et discriminantes, comme l’interdiction aux fumeurs ou aux animaux de compagnie. Au contraire, 2Y Foncier Conseil sécurise votre dossier et vos documents administratifs au niveau juridique en s’appuyant sur les textes de loi concernés.

Le suivi de votre dossier à toutes les étapes de vos projets