Définitions et cadre réglementaire de la location d’un local commercial

Comment se définit un local commercial ?

Un local commercial est un espace destiné à exercer une activité à caractère commercial. Il est généralement couvert ou clos et abrite la vente de biens ou de services, par exemple dans une boutique ou un magasin. Peuvent également y avoir lieu le stockage et la construction ou préparation des marchandises. Un local commercial peut donc être composé de plusieurs pièces aux usages différents, et peut être de taille variable selon l’activité de l’entreprise qui y est installée. L’activité commerciale peut être gérée par une société de type SA, SARL, etc. ou par une personne ayant lancé son activité indépendante.

Souvent, les locaux commerciaux sont situés en rez-de-chaussée d’un immeuble pour un meilleur accès du public, avec la présence d’une devanture ou d’une vitrine, ou dans une zone d’activité. Ils peuvent alors faire partie d’une copropriété ou d’une association syndicale libre et être soumis aux règlements et charges de celle-ci, notamment à son accord en cas de modification ou de création. Ainsi, il n’est pas toujours possible de transformer une habitation en local commercial ou l’inverse, et cela dépend de la décision de l’assemblée générale de la copropriété et des règles communales en place (selon les besoins en logements de la commune).

Enfin, le local commercial est l’un des types de locaux professionnels existants, ceux-ci désignant plus généralement toute activité professionnelle qui soit et rassemblant toutes les entreprises y compris les professions libérales, les artistes, et toutes les autres activités à caractère non commercial.

Quelles sont les conditions pour la location d’un local commercial ?

Afin de pouvoir louer un local commercial, le professionnel doit bien sûr attester de son identité et de son activité auprès du propriétaire du local. Pour cela, il doit lui fournir sa pièce d’identité et éventuellement celle de ses associés, ainsi que les justificatifs officiels de son activité comme l’enregistrement de sa société au RCS et les statuts indiquant son capital social (rassurant et présentant une garantie pour le propriétaire) et précisant la nature des activités exercées ainsi que les autorisations qui s’appliquent, s’il y a lieu. En effet, il convient de vérifier que le local est parfaitement adapté à l’activité en question, et que ses différentes caractéristiques permettront de l’exercer convenablement et selon les normes d’hygiène et de sécurité.

Pour attester de la solvabilité de son entreprise, il faut en général en fournir les derniers bilans, ou, si l’activité démarre seulement, un bilan prévisionnel voire un business plan assurant du sérieux et des capacités de gestionnaire du dirigeant.

Sous quel bail louer un local commercial ?

Un local commercial peut être loué suite à la signature d’un bail commercial qui rassemble toutes les conditions établies entre les deux parties et valide leur accord de principe sur tous les points cités, y compris sur le prix du loyer, suite à sa négociation. Le bail commercial a valeur de contrat et doit être respecté durant toute la durée déterminée. Ce document peut être d’une complexité certaine, et vous faire accompagner par un professionnel à cette étape peut être essentiel pour la bonne mise en route de votre activité dans ce local commercial. En effet, le bail commercial doit notamment respecter de nombreux paramètres d’un point de vue légal.

Entre autre, sa durée doit être au minimum de neuf ans. C’est donc un engagement conséquent pour les deux parties mais qui est censé permettre au professionnel de développer son activité commerciale dans le temps et d’en obtenir le maximum de rentabilité avant d’être soumis à un potentiel changement en fin de bail. À l’issue de ces neuf ans, le bail peut être renouvelé, et le locataire est alors prioritaire sur cette décision. Ainsi, si le propriétaire refuse ce renouvellement, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction. Le locataire peut aussi demander la résiliation du bail commercial à chaque période triennale, donc au bout de trois, six ou neuf ans, en présentant un préavis de six mois. Si au contraire, l’une des deux parties ne respecte pas l’une des clauses du contrat, la résiliation intervient en justice. En outre, un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire depuis 2014 pour conclure un bail commercial.

Concernant le montant du loyer, il peut être révisé tous les trois ans selon les conditions prévues dans le bail. Le bailleur peut également demander ce que l’on appelle le pas de porte à la signature du contrat. Ce paiement correspond à un droit d’entrée et une garantie pour le bailleur, et peut être réglé sous forme d’un supplément sur le loyer (alors déductible des bénéfices du locataire) ou d’une indemnité, visant à combler pour le propriétaire la dépréciation de son bien suite à l’usage du professionnel ou la hausse des loyers du secteur dont le bail commercial ne permettrait pas de profiter.

En outre, les travaux éventuels de mise au norme du local pour exercer l’activité du professionnel en conformité doivent être gérés avant la signature finale du bail commercial, et peuvent potentiellement être un objet de négociation supplémentaire. Dès la conclusion du contrat, le locataire doit pouvoir être en mesure de jouir pleinement du local pour y lancer son activité.

Ainsi, un bail commercial ne doit pas être confondu avec un bail professionnel, qui s’adresse exclusivement aux professions libérales. Les conditions et la durée de ce bail sont en effet différentes et ne peuvent s’appliquer aux activités commerciales.

Enfin, dans certains cas, un bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans peut être signé, si le professionnel sait qu’il devra déménager ou s’agrandir rapidement.

Pourquoi louer votre local commercial ?

Lancer votre activité en toute sérénité

Si certains se poseront la question de l’achat d’un local commercial, il convient de comprendre les avantages que peuvent représenter sa location. Bien sûr, tout dépend de votre situation personnelle et professionnelle. Si vous êtes dirigeant d’une entreprise en pleine expansion et souhaitez un local commercial supplémentaire ou déménager dans un local plus grand et au standing plus intéressant, peut-être pouvez-vous envisager l’achat de ce local. Cela vous permettra d’investir des fonds de votre entreprise et de bénéficier de toute la souplesse liée à l’achat d’un bien immobilier, notamment en terme d’aménagement par exemple.

Cependant, si vous êtes en lancement d’activité ou êtes contraint de déménager, acheter un local commercial peut s’avérer périlleux. Vous risquez par cette action de bloquer la trésorerie ou la capacité d’emprunt dont vous auriez besoin pour le bon développement et la gestion quotidienne de votre entreprise, ralentissant voire compromettant sa croissance et creusant son déficit.

Au contraire, vous sécurisez votre trésorerie et bénéficiez de tous les avantages liés au bail commercial en vous dirigeant vers la location de votre nouveau local commercial. Si vous vous assurez que toutes les démarches sont établies dans les règles et que le local correspond exactement aux conditions requises pour exercer votre activité, votre prise de risque est alors minimale et vous pouvez développer le potentiel de votre entreprise sur une durée confortable avant d’être éventuellement en mesure de faire de nouveaux choix.

Vous établir rapidement grâce à la location d’un local commercial bien choisi

Bien choisir et bien négocier votre local commercial vous permettra de commencer à accueillir votre clientèle très rapidement après le versement de votre premier loyer. En effet, tous les travaux de mise en conformité avec votre activité devant être terminés à la signature du bail, vos derniers aménagements peuvent s’avérer très rapides et être gérés en même temps que votre communication de lancement. En général, les clients sont friands de ce dynamisme à l’ouverture d’un commerce, qui démontre une démarche et un engagement fort. Ils seront vite à l'affût de votre ouverture. Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté pour un lancement réussi de votre activité et bénéficiez rapidement d’une grande visibilité grâce à votre enseigne.

Comment procéder à la recherche d’un local commercial en location ?

Le marché de l’immobilier professionnel

Ce marché est très particulier et la demande locative pour les locaux commerciaux est assez élevée dans les villes et en zones commerciales ou péri-urbaines. Ainsi, les tarifs constatés peuvent varier du simple au quadruple et de nombreux biens sont loués avant même leur mise sur le marché. L’aide d’un professionnel pour trouver votre local commercial est fortement recommandée, et pourra vous permettre d’accéder au bien idéal aux meilleures conditions. D’autre part, il est à noter que le montant des loyers de l’immobilier professionnel n’est pas encadré comme ceux de l’habitat.

Les critères essentiels pour votre recherche d’un local commercial

En ayant à l’esprit les particularité précédemment décrites, il reste à définir vos critères pour votre recherche d’un local commercial. S’il est normal d’étudier les prix offerts sur le marché afin de déterminer vos possibilités selon le budget que vous vous êtes fixés, il serait très dommageable de faire du tarif votre critère principal. En effet, il s’agit ici de trouver le local commercial le plus favorable au développement de votre activité, et donc le plus attractif pour votre clientèle potentielle. Cela vous permettra la valorisation de votre fond de commerce.

Pour cela, bien sûr, il faudra définir la taille idéale de votre local commercial, ses possibilités de stockage, la présence ou non d’une vitrine, ses besoins en terme d’accessibilité pour le public visé… Mais plus important encore pour le succès de votre entreprise, il faudra réfléchir à l’emplacement de votre local. Au-delà de la popularité d’une zone, assurez-vous que sa fréquentation correspond bien à votre cible de clientèle. Étudiez les enseignes autour de votre local potentiel, essayez de savoir celles qui ont le plus de succès, de connaître les habitudes de consommation des locaux, leur niveau de vie, leurs besoins et envies. Réaliser votre business plan en amont de la recherche de votre local commercial devrait vous donner une idée claire sur la zone idéale où vous installer, ainsi que le standing du quartier et même du bâtiment qui vous accueillera.

Quelles démarches suivre pour louer votre local commercial ?

Dernières vérifications avant d’entreprendre la location de votre local commercial

Nous l’avons vu, le propriétaire est en droit de demander de multiples justificatifs au futur locataire avant de signer un bail commercial. De son côté, avant de louer son local commercial, le locataire doit s’assurer lui aussi de l’identité de son bailleur, mais aussi vérifier auprès de la copropriété que le local est bien affecté à son activité commerciale, avant de se lancer. Ne pas procéder à ces différentes vérifications peut être la source de contentieux problématiques et onéreux pour la suite.

Vos démarches administratives

Logiquement, votre activité est déjà déclarée, voire votre fonds de commerce établi. Une fois votre local commercial trouvé et négocié, il vous restera à signer votre bail commercial et régler les éventuels frais, le dépôt de garantie et le pas de porte nécessaires à votre installation. Un état des lieux devra être opéré en bonne et due forme à la remise des clés et conservé par les deux parties.

D’autre part, vous pouvez, sans obligations, procéder à l’enregistrement de votre bail commercial pour lui donner une valeur supérieure et notamment attester sa date en cas de litige futur. Cela peut se faire avec un notaire par un acte authentique ou sous seing privé, c’est-à-dire entre les parties qui s’enregistrent d’elles-mêmes auprès du service des impôts. Les frais d’enregistrement seront alors à régler par les deux parties et de l’ordre de 25 euros (supérieurs en cas d’acte notarial). À noter qu’il est obligatoire d’enregistrer son bail commercial devant le notaire si la durée conclue est supérieure à douze ans ou s’il s’agit d’un débit de boisson.

Bénéficier de l’accompagnement professionnel de 2Y Foncier Conseil

Bien sûr, 2Y Foncier Conseil est votre partenaire dans ce projet et se porte volontaire pour vous aider à trouver le local commercial en location qui s’adapte le mieux à votre situation. Nous nous assurons avec vous que tous les critères indispensables pour le succès de votre activité sont respectés. Notre connaissance des spécificités de l’immobilier d’entreprise nous permet de monter avec vous un dossier cohérent, de vérifier les aspects légaux et de vous accompagner dans toutes les démarches afin de vous installer dans votre nouveau local commercial dans les meilleures conditions.