Histoire et cadre législatif de la loi Pinel Outre-Mer

Origines de la loi Pinel Outre-Mer

Fin 2014, la loi Pinel Outre-Mer est venue remplacer le dispositif Duflot lancé lui-même le 1er janvier 2013 et n’ayant pas rempli ses objectifs. Elle porte le nom de Sylvia Pinel, alors ministre du logement. La loi Pinel fut d’abord établie jusqu’à 2017, puis reconduite jusqu’à 2021. Bien que proposant des conditions différentes, elle est également considérée comme un prolongement de la loi Pinel globale s’appliquant plus précisément aux départements, territoires et collectivités d’Outre-Mer : la Martinique, la Guadeloupe, la Réunion, Mayotte, la Guyane, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon et enfin Wallis et Futuna.

Objectifs du dispositif Pinel Outre-Mer

La loi Pinel Outre-Mer vise à stimuler la construction de logements neufs et leur achat par des investisseurs afin de répondre à la forte demande locative dans les territoires d’Outre-Mer, où la crise des logements est importante. D’une part, elle développe des conditions facilitant l’accès au logement aux foyers, souvent des familles, aux ressources modestes. D’autre part, elle encourage la construction et l’achat de maisons et appartements neufs par des investisseurs intéressés par une défiscalisation de leur impôt sur le revenu.

Pinel Outre-Mer : les grands principes du programme

Concrètement, pour bénéficier de la défiscalisation via le dispositif Pinel Outre-Mer, il faut acheter un logement afin de le mettre en location à des personnes aux revenus ne dépassant pas certains seuils fixés selon la composition de leur foyer et la zone géographique concernée. Si toutes les conditions (que nous détaillons ci-dessous) sont respectées, le propriétaire bénéficie d’une réduction de ses impôts calculée selon un barème prenant en compte la durée de l’engagement à la mise en location choisie (de six, neuf ou douze ans), et le prix du bien à l’achat.

Ainsi, le locataire est assuré de bénéficier d’une résidence principale sur plusieurs années et le propriétaire, suite à son achat en loi Pinel Outre-Mer, touche le loyer mensuel de son bien tout en obtenant une réduction de ses impôts sur le revenu.

Les conditions d’accès à l’investissement en Pinel Outre-Mer

Quelles conditions pour investir en Pinel Outre-Mer ?

Si vous souhaitez réaliser un achat en Pinel Outre-Mer, il vous faut simplement être imposable et domicilié sur le territoire français. D’autre part, vous pouvez réaliser votre investissement en votre nom propre, ou à plusieurs notamment via une SCI ou une SCPI. Dans ces derniers cas, les avantages fiscaux obtenus le sont au prorata des parts de chacun.

En tant que propriétaire de votre logement, vous devez vous engager à le mettre en location pour six, neuf ou douze ans. La durée choisie sera automatiquement celle sur laquelle votre défiscalisation prendra effet. D’autre part, le début de la location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement.

Quelles sont les zones concernées par le programme de la loi Pinel Outre-Mer ?

L’ensemble des territoires d’Outre-Mer, dit la zone B1, est concerné par le dispositif de défiscalisation Pinel Outre-Mer. Toutefois, deux zones s’y distinguent où les plafonds de ressources des locataires à respecter ainsi que le calcul du plafond des loyers sont différents. D’une part, les départements d’Outre-Mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, la Réunion et Mayotte), auxquels s’ajoutent Saint-Martin et Saint-Barthélemy. D’autre part, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon et Wallis et Futuna, où ces seuils sont plus élevés.

Quels sont les logements éligibles au dispositif Pinel Outre-Mer ?

Les logements éligibles pour l’achat en Pinel Outre-Mer sont :

  • les logements neufs, de moins de cinq ans et jusqu’alors inhabités,
  • les logements en construction, achetés sur plan ou construits par l’acheteur et dont la livraison est prévue dans les trente mois suivant le contrat en VEFA ou l’obtention du permis de construire,
  • les logements insalubres ou des locaux commerciaux dont l’acheteur prévoit des travaux de réhabilitation et de remise à neuf.

Leur prix par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser 5 500 euros afin d’entrer dans le barème pour calculer la défiscalisation Pinel Outre-Mer.

Pour les logements remis à neuf, il n’y a pas d’exigence spécifique en terme de performance énergétique, et donc pas le besoin d’obtenir le label Bâtiment Basse Consommation comme en métropole pour accéder aux bénéfices de la loi Pinel Outre-Mer. Cependant, les logements neufs doivent répondre à la norme RT 2012.

Comment calculer le loyer de votre logement pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel Outre-Mer ?

Pour bénéficier des avantages d’un achat en loi Pinel Outre Mer, il vous faut louer votre logement non meublé, et qu’il s’agisse de la résidence principale de votre locataire. Pour calculer le loyer maximal que vous pouvez exiger, il vous faut prendre en compte le plafond défini depuis le 1er janvier 2020 à 10,48 euros par mètre carré dans la première zone décrite ci-dessus ou celui de 12,81 euros par mètre carré dans la seconde. À ce plafond, il faut multiplier un coefficient prenant en compte la surface habitable du logement. Ce coefficient est de 0,7 + 19/Surface habitable, et ne peut être supérieur à 1,2.

Le calcul du loyer, par exemple pour un logement de 80 mètres carrés à la Réunion, est de : 10,48 x (0,7 + 19/80) x 80 = 786 euros.

D’autre part, votre locataire doit être lui-même en-dessous d’un certain seuil de ressources, différent selon l’emplacement du logement dans l’une ou l’autre des deux zones et selon la composition du foyer. En 2020, ces plafonds sont par exemple fixés à 28 408 euros de ressources annuelles pour une personne seule de la première zone et à 31 042 euros pour une personne seule de la seconde zone. Bien sûr, ils augmentent selon le nombre de personnes qui composent le foyer.

Pourquoi investir en Outre-Mer avec la loi Pinel ?

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Pinel Outre-Mer ?

Les conditions de défiscalisation Pinel Outre-Mer diffèrent de celles de la métropole, et sont d’autant plus avantageuses. En effet, le barème se base sur le prix d’acquisition du ou des biens et des frais de notaires, dans la limite de 300 000 euros et de deux biens par an. Le dispositif reste cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation tout en étant soumis à un plafond total de 18 000 euros annuels de réductions d’impôts.

Si le propriétaire s’engage à mettre son logement en location pour une durée de six ans, il obtient une réduction d’impôt totale équivalente à 23 % de la valeur de son bien et jusqu’à 69 000 euros. Pour un engagement de neuf ans, c’est le barème 29 % du prix d’achat qui s’applique en définitive, dans la limite de 87 000 euros. Enfin, ce taux arrive à 32 % si le propriétaire décide de s’engager pour douze années de location selon les conditions de la loi Pinel Outre-Mer, son avantage pouvant aller jusqu’à 96 000 euros au total.

Le dispositif reste flexible puisque, s’il le souhaite, le propriétaire peut s’engager d’abord sur six ans avant de prolonger par période de trois années supplémentaires, la limite restant fixée à douze ans. Néanmoins, si la réduction accordée était supérieure au montant des impôts de l’investisseur, celui-ci ne pourrait bénéficier du surplus ni le reporter.

D’autre part, si vous réalisez un achat dans le cadre de la loi Pinel Outre-Mer, vous pouvez déduire de nombreuses charges de votre déclaration de revenus fonciers. Parmi celles-ci, le montant de vos assurances, les frais bancaires divers (en cas de caution ou d’hypothèque notamment), les frais de gestion locative, etc.

Les autres avantages de la loi Pinel Outre-Mer

Comme pour la loi Pinel en métropole, le logement peut être loué aux descendants ou aux ascendants de son propriétaire, ce qui s’avère être un avantage de taille. Vos parents ou enfants se voient alors prioritaires pour s’installer dans un logement neuf dans une zone prisée, et vous bénéficiez d’une certaine tranquillité liée à la confiance accordée aux membres de votre famille concernant le respect qu’ils tendront à avoir dans votre bien.

D’autre part, une fois votre engagement de six, neuf ou douze ans terminé, vous êtes libre de l’usage que vous souhaitez faire de votre bien. Ainsi, vous pouvez continuer de le louer et d’en percevoir les loyers, voire profiter alors du dispositif LMNP, vous pouvez vous y installer, en faire votre résidence secondaire ou encore le revendre.

Pourquoi acheter en Outre-Mer plutôt qu’en métropole ?

Tout d’abord, nous venons de le voir, car un achat en Pinel Outre-Mer permet d’obtenir des taux de défiscalisation bien supérieurs à ceux accordés en métropole. Cela vous donne une longueur d’avance si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier sur du long terme tout en réduisant drastiquement vos impôts.

D’autre part, la tendance de l’immobilier en Outre-Mer est à la hausse, et la demande locative est très forte. Les prix à l’achat augmentent d’année en année et peuvent vous permettre d’effectuer une plus-value considérable à l’issue de votre période de location. En outre, vous n’avez en principe pas à craindre une vacance locative et pouvez, même de loin, gérer votre location sereinement. Ce marché est idéal, notamment si vous souhaitez diversifier votre stratégie d’investisseur ailleurs qu’en métropole, si vous habitez vous-même en Outre-Mer et pouvez y louer à des membres de votre famille, ou encore pour vous y installer à l’issue de votre période de location… Le dispositif Pinel Outre-Mer est particulièrement adapté aux contribuables dans les hautes tranches d’imposition, entre 30 % et 45 %.

Faut-il investir en Martinique, en Guadeloupe, à la Réunion… ?

Il peut être déstabilisant d’essayer de comparer les prix entre les différentes îles d’Outre-Mer. Si vous investissez en loi Pinel Outre-Mer à la Martinique ou en Guadeloupe par exemple, vous constaterez des prix très élevés. Cependant, les constructions sur les territoires des Antilles demandent des frais supplémentaires liés au caractère sismique de cette zone, mais restent néanmoins, avec la Réunion, les lieux les plus appropriés pour se lancer dans des investissements en loi Pinel Outre-Mer.

En effet, pour ce qui est de la Réunion, ce petit territoire a une concentration de population jeune et dynamique très forte, qui constitue un nombre important de potentiels locataires idéaux (des familles de la classe moyenne) pour louer dans les conditions de la loi Pinel Outre-Mer. Il faut donc prendre en compte les particularités de chaque territoire, et réaliser une étude de marché en bonne et due forme évaluant la demande locative, les tarifs pratiqués par les promoteurs et les loyers…

Comment lancer votre stratégie en Outre-Mer ?

Définir et organiser votre projet avec 2Y Foncier Conseil

Un achat avec la loi Pinel Outre-Mer comporte de nombreux avantages et peut s’avérer être un investissement clé dans la gestion de votre patrimoine immobilier. Nous nous attachons à déterminer à vos côtés si tel est le cas selon votre situation personnelle et fiscale, avant de réfléchir en profondeur à la stratégie la plus appropriée à ce projet. En effet, chaque île d’Outre-Mer comportant ses propres spécificités, nous étudions avec vous chaque marché et réalisons des simulations permettant d’évaluer les avantages du dispositif selon l’investissement que vous envisagez et votre profil.

Vous le savez si nous avons déjà travaillé ensemble, nous vous accompagnons à chaque phase de votre projet et notre expertise dans tous les domaines concernés vous évite de contacter divers intermédiaires. Vous recevez des réponses précises et rapides à chaque question et un suivi constant et transparent de l’avancé de votre dossier. Au-delà de l’achat de votre bien, nous vous accompagnons pour sa mise en location et jusqu’au moment de votre déclaration fiscale.

La distance : un facteur pénalisant ?

C’est un frein pour beaucoup d’investisseurs : comment s’assurer de la bonne gestion d’un bien immobilier mis en location à l’autre bout du monde ? La question est légitime, et 2Y Foncier Conseil est là pour vous apporter la réponse la plus appropriée. En effet, en nous confiant votre projet, vous vous offrez un contact de proximité au quotidien et la bonne gestion de vos biens d’Outre-Mer par nos partenaires locaux, avec qui nous travaillons dans une confiance renouvelée année après année. D’autre part, les outils technologiques de pointe vous permettent d’effectuer des visites virtuelle des logements et des emplacements, que nous avons préalablement validés en nous rendant sur place.