Investir en nue-propriété

Parmi tous les investissements possibles, la nue-propriété possède des avantages spécifiques. Découvrez en quoi elle pourrait correspondre à votre projet immobilier, avec les conseils de 2Y Foncier Conseil.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La notion de propriété, une réalité diverse

Dans le langage courant, une « propriété » désigne un bien rural, comprenant généralement une maison et des terres. Mais, en matière juridique, la propriété se définit par « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue » (article 544 du Code Civil). Il s’applique aux biens de toute nature, meubles et immeubles, dans la limite des usages interdits légalement.

De fait, la pleine propriété d’un bien correspond aux droits suivants :

• Usus : usage à titre personnel,
• Fructus : obtention des revenus générés,
• Abusus : droit d’en disposer, par sa vente, sa donation ou encore sa modification.

Cependant, dans le contexte de l’immobilier, on peut procéder au « démembrement » d’une propriété. Celle-ci se divise alors en deux parties distinctes : l’usufruit, rassemblant les droits d’usus et de fructus et la nue-propriété, qui correspond au droit d’abusus.

Nue-propriété et usufruit

Concrètement, en cas de démembrement d’une propriété immobilière, l’usufruitier dispose du pouvoir économique sur le logement. Il peut en faire sa résidence principale ou secondaire ou le louer afin d’en percevoir les loyers. En contrepartie, il doit assumer l’entretien et les charges afférentes au logement concerné.

De son côté, le nu-propriétaire a, théoriquement, la liberté de vendre, détruire ou modifier le bien. Cependant, la définition de la nue-propriété exclut la vente de l’ensemble du bien sans l’accord de l’usufruitier. Et chacune des deux parties peut décider de revendre sa part.

Succession, démembrement et donation

Très souvent, les familles font le choix du démembrement d’une propriété lors d’une succession. Ainsi, le conjoint survivant conserve l’usufruit de son bien et ses enfants disposent de la nue-propriété. En matière de fiscalité, les droits se calculent selon la valeur de chacun, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Certains choisissent également la donation. Cela permet à l’usufruitier de continuer à bénéficier de son bien tout en le transmettant de son vivant. Ce procédé représente un intérêt fiscal. En effet les droits de donation se calculent sur la valeur de la nue-propriété. Et l’extinction de l’usufruit n’entraîne aucun droit supplémentaire.

Quel que soit votre patrimoine immobilier, 2Y Foncier Conseil vous accompagne pour évaluer la valeur de vos biens et prendre les meilleures décisions.

Investissement particulier en nue-propriété

Vous voulez investir dans un bien immobilier à moindre coût et à long terme ? Vous ne voulez pas vous charger de l’entretien de votre bien ? Ne pas payer de taxe foncière ? Alors acheter un bien en nue-propriété, avec l’aide de 2Y Foncier Conseil, présente de nombreux atouts.

Beaucoup d’avantages…

Si vous achetez un bien en nue-propriété, vous bénéficiez d’abord d’une décote sur la valeur, de 30 à 50%. Ensuite, durant toute la période de nue-propriété, vous n’avez pas à effectuer les travaux d’entretien. Pour les parties privatives et communes, c’est à l’usufruiter de veiller à l’état du bien. Seules les plus grosses réparations vous incombent, selon l’article 606 du Code Civil.

En matière fiscale, vous n’avez pas à assumer, en tant que nu-propriétaire, la taxe foncière voire la taxe d’habitation, à la charge de l’usufruitier. Vous bénéficiez également de droits de donation réduits si vous voulez transmettre votre bien. En effet, ceux-ci se calculent selon la valeur du bien en nue-propriété. Enfin, ce bien ne fait pas partie de votre patrimoine immobilier aux yeux de l’administration fiscale. Cela peut donc vous permettre de ne pas entrer dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) .

…un seul inconvénient

Le seul bémol d’un achat de bien en nue-propriété s’avère l’impossibilité de percevoir des loyers durant toute la période de démembrement. Néanmoins, si vous voulez faire un investissement locatif, d’autres formules existent comme les dispositifs Pinel, la Location Meublée Non Professionnelle… pour lesquels 2Y Foncier Conseil vous accompagne.

Et un avenir plein d’intérêt

Au terme du contrat vous accédez, sans aucun frais supplémentaire, à la pleine propriété du bien, sans taxe ni formalités administratives. Vous pouvez alors choisir d’y vivre ou de le louer avec un loyer au prix du marché. Vous pouvez également procéder à sa vente avec une belle plus-value. Cette plus-value est alors imposée au barème habituel. Celui-ci prend en effet en compte la valeur d’origine totale du bien et non pas le prix payé à l’achat par le nu-propriétaire, ce qui représente un avantage conséquent.

Promotion immobilière et nue-propriété

Vous êtes promoteur immobilier et vous vendez des lots d’un programme de façon démembrée ? En Ile-de-France ou sur tout le territoire ? L’agence 2Y Foncier Conseil vous accompagne pour trouver des acheteurs en nue-propriété.

Vous avez vendu l’usufruit à un bailleur social et vous devez aujourd’hui trouver des investisseurs. Avec un contrat de démembrement classique, entre 15 et 20 ans, ceux-ci bénéficient d’une opération très intéressante. Pour les logements neufs, le démembrement commence à partir de la date de livraison du logement. Ainsi, la confiance entre le promoteur et les investisseurs s’avère primordiale. Et l’engagement de 2Y Foncier Conseil dans la mise en relation entre les deux parties représente une garantie de sérieux et de respect des délais.

Des investissements avantageux et sans risque

L’investisseur en nue-propriété achète un bien de grande qualité avec une décote en général de 30 à 50 % de la valeur réelle du logement.

Pendant la durée du contrat

Le nu-propriétaire n’a normalement aucune charge à payer. Toutes les charges comme celles de copropriété, d’assurances, la taxe foncière, les travaux d’entretien reviennent intégralement à l’usufruitier. Dans les faits, c’est aussi souvent lui qui entreprend les gros travaux sur le bâtiment malgré une réglementation prévoyant cette prise en charge par le nu-propriétaire.

Au terme du contrat

Au bout de 15 à 20 ans selon les cas, le nu-propriétaire accède sans aucun frais supplémentaire à la pleine propriété de ce bien. Il ne paie aucune taxe car l’usufruit n’est pas considéré comme une plus-value. Aucune formalité administrative ne vient alourdir le processus. Dès lors, il peut alors choisir d’y vivre ou de le louer avec un loyer au prix du marché, plus élevé que le loyer du logement social pratiqué par l’usufruitier. Il peut également le revendre en réalisant une plus-value importante. De plus, autre avantage, cette plus-value est imposée selon le barème prenant en compte la valeur d’origine totale du bien et non le prix payé à l’achat par le nu-propriétaire.

En cas de vente, 2Y Foncier Conseil aide les propriétaires à valoriser leur bien au meilleur prix du marché, en exclusivité.

Une fiscalité très intéressante

La valeur fiscale de l’usufruit temporaire dépend de la durée du contrat de démembrement signé. Elle s’élève à 23 % du bien par tranche de dix ans. Ainsi, acheter une nue-propriété avec un contrat temporaire sur dix ans permet d’obtenir la pleine propriété d’un bien au bout de dix ans après l’avoir payé avec une décote de 23 %. Si le nu-propriétaire patiente davantage et signe un contrat sur vingt ans, cette décote atteint presque la moitié du prix du bien.

Les 3 questions que vous pouvez vous poser avant d’investir en nue-propriété

Comment investir en nue-propriété en tant que particulier ?

Acheter un bien en nue-propriété en tant que particulier s’avère très intéressant si vous n’avez pas besoin de percevoir des loyers pendant plusieurs années. Moins cher de 30 à 50 % à l’achat, un bien en nue-propriété n’entraine pas de charge ni de travaux d’entretien. Il n’entre pas non plus dans le patrimoine immobilier, donc dans le calcul de l’IFI.

Comment investir en nue-propriété via une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) acquiert des biens immobiliers en locatif. Un investisseur peut donc choisir d’acheter des parts d’une nue-propriété. Placement très rentable à long terme, flexible au départ, il peut également être déduit de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) , ce qui est son intérêt principal.

Comment faire une donation en nue-propriété à mes enfants ?

Vous pouvez effectuer une donation en nue-propriété par un acte notarié qui transmet un de vos biens à vos enfants. Vous conservez la jouissance et l’usage du bien légué et vos enfants deviendront « pleins propriétaires » à votre décès, sans fiscalité ni droit de succession.