Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La notion de propriété et son démembrement

La notion de propriété encadre le droit de jouir d’un bien de la façon la plus complète et exclusive, dans la limite des usages interdits légalement. Celui qui est propriétaire dispose alors des droits suivants :

  • l’usus : il permet l’usage du bien à titre personnel,
  • le fructus : il permet d’obtenir les revenus générés par ce bien,
  • l’abusus : c’est le droit d’en disposer, par sa vente, sa donation ou encore sa modification.

Dans le contexte de l’immobilier, il est possible de procéder au démembrement d’une propriété, et plus précisément de la diviser en deux parties distinctes : l’usufruit, rassemblant les droits d’usus et de fructus et la nue-propriété, qui correspond au droit d’abusus. La pleine propriété correspond donc, quant à elle, à la nue-propriété et à l’usufruit combinés.

Définition de la nue-propriété et de l’usufruit

Concrètement, en cas de démembrement d’une propriété immobilière, l’usufruitier est celui qui a le pouvoir économique sur le logement. Il peut en faire sa résidence principale ou secondaire ou le louer afin d’en percevoir les loyers. En contrepartie, il est celui qui doit assumer l’entretien et les charges afférentes au logement concerné.

De son côté, le nu-propriétaire a, théoriquement, la liberté de vendre, détruire ou modifier le bien. Cependant, dans les faits, il ne vend pas l’ensemble du bien sans l’accord de l’usufruitier, et chacune des deux parties peut décider de revendre sa part. Nous allons le détailler, l’intérêt d’acheter une nue-propriété est d’accéder à un bien à un prix moindre et de l’obtenir en totalité sans frais supplémentaire à la fin du contrat du démembrement, lorsque l’usufruit est rendu entièrement au nu-propriétaire qui obtient alors la pleine propriété du bien.

Les deux types de démembrement

Le démembrement temporaire

Ici, il s’agit souvent pour un promoteur immobilier de vendre des lots d’un programme de façon démembrée : il vend l’usufruit d’une part (souvent à un bailleur social, comme nous le verrons ci-après), et la nue-propriété de l’autre (à un investisseur). Le promoteur définit la durée du contrat de démembrement, souvent entre quinze et vingt ans. Néanmoins, dans le cas rare où l’usufruitier est une personne physique, la durée du démembrement temporaire ne peut aller au-delà de son espérance de vie. Si c’est une personne morale, elle ne peut dépasser trente ans.

Dans ce cas, la valeur fiscale de l’usufruit temporaire dépend de la durée du contrat de démembrement signé et est de 23 % du bien par tranche de dix ans. La durée choisie peut être de n’importe quel nombre d’années dans les limites fixées ci-dessus, et il faudra simplement calculer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit selon ce barème. Concrètement, acheter une nue-propriété avec un contrat temporaire sur dix ans permet d’obtenir la pleine propriété d’un bien au bout de dix ans après l’avoir payé avec une décote de 23 %. Si le nu-propriétaire est plus patient et signe un contrat sur vingt ans, cette décote atteint presque la moitié du prix du bien.

Le démembrement viager

Dans ce cas, la valeur fiscale respective de la nue-propriété et de l’usufruit est un pourcentage du prix du bien qui dépend de l’âge de l’usufruitier, qui entend jouir de son bien à sa convenance (pour sa résidence ou en percevant les loyers de la location) jusqu’à son décès. Cette valeur permet de fixer les droits de succession à payer à l’Etat en cas de donation de la nue-propriété du vivant du propriétaire à son héritier, ou le prix de vente de la nue-propriété si un investisseur souhaite l’acheter en viager, pour accéder à la pleine propriété au moment du décès de l’usufruitier.

La valeur fiscale de l’usufruit est de 90 % du montant du bien lorsque l’usufruitier a moins de 21 ans, alors que celle de la nue-propriété est de 10 %. Puis, tous les dix ans, la valeur de l’usufruit baisse de dix points alors que celle de la nue-propriété augmente d’autant. À partir des 91 ans de l’usufruitier, la valeur de l’usufruit est de 10 % du bien alors que celle de la nue propriété est de 90 %. Ainsi, si un investisseur achète la nue-propriété d’un propriétaire de 73 ans, il paiera 70 % du prix du logement (ou encore il bénéficiera d’une décote de 30 % sur ce prix), et en obtiendra la pleine propriété sans frais supplémentaire au décès de l’usufruitier, quel que soit l’âge de ce dernier à ce moment-là. Le nu-propriétaire ne sait alors pas la durée sur laquelle il s’engage avant de pouvoir jouir du bien.

Pourquoi investir en nue-propriété ?

Situation concrète de l’achat en nue-propriété d’un logement social

L’investissement immobilier en nue-propriété le plus courant et le plus intéressant est d’acheter la nue-propriété du lot d’un programme immobilier à un promoteur, l’usufruit étant alors vendu à un bailleur social. Le contrat signé est alors un démembrement temporaire de quinze à vingt ans, et dont la durée commence à partir de la livraison du logement.

De son côté, l’investisseur en nue-propriété achète un bien de grande qualité avec une décote en général de 30 à 50 % de la valeur réelle du logement. Au terme du contrat, il accède sans aucun frais supplémentaire à la pleine propriété de ce bien, sans taxe (l’usufruit n’étant pas considéré comme une plus-value) ni formalités administratives. Il peut alors choisir d’y vivre, d’en continuer la location avec un loyer au prix du marché (plus élevé que le loyer du logement social pratiqué par l’usufruitier) ou encore de le revendre en réalisant une belle plus-value. Dans ce cas précis, cette plus-value est alors imposée au barème habituel en prenant en compte la valeur d’origine totale du bien et non pas le prix payé à l’achat par le nu-propriétaire, ce qui est un avantage conséquent.

Outre les autres avantages fiscaux détaillés ci-après, le nu-propriétaire n’a normalement aucune charge à payer pendant toute la durée de l’usufruit. Toutes les charges comme celles de copropriété, d’assurances, la taxe foncière, les travaux d’entretien reviennent intégralement à l’usufruitier. Dans les faits, c’est aussi souvent lui qui entreprend les gros travaux sur le bâtiment malgré une réglementation prévoyant cette prise en charge par le nu-propriétaire.

Quant à lui, le bailleur social paye uniquement la valeur de l’usufruit lors du contrat initial puis met le bien en location sur conditions de ressources des locataires. C’est lui qui perçoit les loyers, mais aussi qui gère la location et assume les risques locatifs.

L’investissement en nue-propriété : un outil d’optimisation fiscale

À présent, entrons plus avant dans les avantages fiscaux de ce type d’opération. Tout d’abord, en cas d’acquisition de la nue-propriété avec un crédit bancaire et si l’investisseur perçoit des loyers par ailleurs, il a la possibilité de déduire l’intégralité des intérêts de son prêt immobilier de ses autres revenus fonciers, à condition que l’usufruitier soit un bailleur social. S’il devait assumer des frais de réparations (ce qui est rare), il serait aussi en mesure de les déduire de ses revenus fonciers lors de sa déclaration.

D’autre part, le nu-propriétaire ne percevant aucun des loyers durant le contrat de démembrement, la mise en location du logement sur la durée du contrat n’impacte en rien son impôt sur le revenu.

Enfin, le nu-propriétaire obtient des avantages énormes concernant son Impôt sur la Fortune Immobilière. Si l’usufruitier est assujetti à l’IFI, c’est lui qui doit déclarer le bien et il est redevable à hauteur de la valeur de l’usufruit. Le nu-propriétaire, de son côté, ne compte pas sa nue-propriété lorsqu’il déclare son patrimoine imposable à l’IFI, et ce jusqu’à la fin du démembrement. En outre, le montant investi dans la nue-propriété sort dès lors de sa base imposable à l’IFI, y compris si c’est une acquisition par emprunt bancaire, auquel cas il peut en déduire le montant de sa déclaration.

Ainsi, cette stratégie concerne les investisseurs aisés possédant généralement d’autres revenus fonciers et capables d’assumer un emprunt sans percevoir de loyer ou de sortir l’ensemble du prix de vente de la nue-propriété de leur trésorerie. Et encore, dans certains cas, il est possible pour un investisseur en nue-propriété de contracter un prêt de type “in fine” auprès de sa banque. Cela lui permet de ne rembourser que les intérêts de son prêt mensuellement, et de ne rembourser le capital qu’au moment de sa dernière mensualité, en une seule fois. Dans ces conditions, les intérêts bancaires restent déductibles de ses revenus, et il lie en général son engagement de remboursement auprès de sa banque au nantissement d’une assurance vie, par exemple. Ainsi, il peut donc acheter une nue-propriété sans avoir à en supporter le coût mensuel avant qu’il ne le décide, souvent après avoir récupéré l’usufruit, lorsqu’il peut percevoir les loyers, vivre dans son logement ou en récupérer le montant de la vente.

Il s’agit donc d’une stratégie de long terme et demandant une certaine patience avant de récupérer l’usufruit, mais aux avantages très nombreux et des plus intéressants.

Les obligations liées à cette démarche

Dans ce cas de figure, le bailleur social a l’obligation de louer le bien pendant toute la durée de l’usufruit. À la fin du contrat, il se peut qu’un locataire soit installé dans ce logement social. Le nu-propriétaire peut alors lui proposer de continuer la location aux conditions du marché, et donc certainement à un loyer supérieur à celui qu’il payait jusqu’alors. Si le locataire refuse et est toujours dans les conditions de ressources imposées pour bénéficier d’un logement social, le bailleur social qui arrive en fin d’usufruit a le devoir de lui trouver un nouveau logement social.

Cas particulier : investir en nue-propriété via une SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier acquiert des biens immobiliers en locatif, et il est possible d’y investir des placements financiers de différentes façons. Parmi celles-ci, l’investisseur peut choisir d’acheter des parts sur une nue-propriété. Cela lui permet une certaine flexibilité sur le montant placé. Ce montant peut alors être déduit de l’IFI, ce qui est l’intérêt principal de ce placement. Globalement, le souhait de l’investisseur doit être d’obtenir un placement à forte rentabilité sur le long terme sans nécessiter de revenus complémentaires immédiats, par exemple en prévision de la retraite.

Les cas du démembrement viager et de la succession

Achat de la nue-propriété à un particulier

Nous l’avons vu, dans le cadre du démembrement viager, la valeur de l’usufruit décroît selon l’avancée en âge de l’usufruitier. Acheter la nue-propriété en viager revient d’une certaine façon à faire un « pari » sur le décès de l’usufruitier. C’est un investissement qui permet, une fois encore, une décote plus ou moins importante sur le prix d’achat d’une propriété et demande de la patience pour pouvoir y accéder pleinement. Dans les faits, il est plus rare d’acheter la nue-propriété à un particulier, les avantages fiscaux étant moindres que dans le cas étudié ci-dessus d’un usufruitier bailleur social.

Nue-propriété et succession

Il est intéressant pour un parent d’effectuer la donation de la nue-propriété d’un bien de son vivant à l’héritier (ou les héritiers) de son choix. Le parent conserve ainsi l’usufruit de son vivant, et ce jusqu’au décès du second conjoint le cas étant. Cela permet au parent propriétaire de l’usufruit de continuer de jouir du bien, d’y vivre ou d’en percevoir les loyers.

Les droits de succession sont alors calculés seulement sur la valeur de la nue-propriété transmise. Une fois venu le moment de la succession, l’héritier ou les héritiers propriétaires de la nue-propriété deviennent alors pleinement propriétaires, sans payer de droits de succession supplémentaires sur la valeur de l’usufruit, qui leur appartient d’office.

Comment choisir et gérer votre achat en nue-propriété

Considérer l’emplacement du bien immobilier

Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement du logement est primordial pour sa revalorisation au terme du démembrement et la réalisation d’une plus-value à la vente ou l’obtention d’un loyer intéressant. Il est donc important de choisir un environnement attractif, et où la demande locative est importante, comme dans les grandes métropoles et les agglomérations dynamiques. Paris et sa première couronne sont à considérer, ainsi que les régions touristiques comme les littoraux et les Alpes.

L’achat en nue-propriété nécessitant un effort financier réduit permet de sélectionner des zones très porteuses où l’immobilier est cher comme Paris, Lyon, Saint-Malo, Toulouse, Bordeaux…

Le choix d’un promoteur immobilier fiable

Si vous achetez dans un programme immobilier, il sera essentiel de faire le choix d’un promoteur reconnu, et éventuellement de visiter ou se renseigner sur ses précédents programmes. En général, le promoteur ne vend qu’une petite partie de ses lots en démembrement, et le reste en pleine propriété. Cela permet de vérifier l’évaluation du prix de la nue-propriété par rapport aux lots similaires vendus en pleine propriété.

L’accompagnement professionnel de 2Y Foncier Conseil

Dans ce projet à l’envergure considérable mais aux avantages nombreux, il est important d’être méthodique et l’aide d’un professionnel aguerri en fiscalité aussi bien qu’en immobilier et en finances est a priori indispensable. C’est ce que 2Y Foncier Conseil vous propose, de votre bilan patrimonial initial à l’accompagnement pour votre déclaration fiscale. Ainsi, à chaque étape de votre projet, nous vous soutenons dans toutes vos démarches.