Définition du dispositif de la loi Malraux

Origine et cadre réglementaire de la loi Malraux

Le projet de la loi Malraux a été officiellement adopté le 4 août 1962 et doit son nom à André Malraux, alors ministre de la Culture. Depuis la loi des finances de 2020, quelques modifications favorables ont été apportées et il été à nouveau prorogé de trois ans. Il entre dans les objectifs de protection et de valorisation du patrimoine architectural français.

Ce dispositif permet des réductions d’impôts allant de 22 % à 30 % du montant total des travaux entrepris dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier à rénover. En conséquence, il concerne spécifiquement le marché de l’ancien. La loi Malraux est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux tels celui du Déficit Foncier lorsque la situation le permet. D’autre part, elle n’est pas considérée comme une niche fiscale et ses avantages n’entrent donc pas dans les plafonds prévus pour celles-ci.

Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif

Afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse proposée par le dispositif Malraux, il faut respecter plusieurs conditions, parmi lesquelles :

  • être fiscalement domicilié en France,
  • faire les travaux de restauration pour l’ensemble de l’immeuble acheté,
  • entamer la location des logements dans les douze mois suivant la fin des travaux entrepris,
  • louer ces logements nus et pour la résidence principale des locataire,
  • h
  • louer pour une période minimale de neuf ans avant de pouvoir disposer du bien selon ses envies propres (pour y vivre, pour le revendre ou pour en continuer la location),
  • ne pas louer ses logements à ses ascendants, descendants, toute personne du foyer fiscal ou encore à l’un de ses associés dans le cas d’un achat via une SCI,
  • les travaux concernés par la défiscalisation sont soumis au plafond de 100 000 euros par an, pour une durée maximale de quatre ans, soit un total de 400 000 euros,
  • le dispositif ne peut être déclenché qu’après l’obtention d’une autorisation spéciale de la part du Préfet,
  • la restauration effectuée doit être officiellement déclarée comme étant d’utilité publique.

À noter que si les biens concernés doivent être destinés à l’habitation, ils peuvent ne pas y avoir été originellement. Ainsi, il est possible d’acheter des locaux commerciaux par exemple, et de les transformer en habitation pour bénéficier de la défiscalisation Malraux sur les travaux effectués. Cela s’applique souvent, notamment, à des immeubles comportant des logements, des bureaux et un local commercial en rez-de-chaussée, à condition que l’ensemble ne soit plus constitué que de logements à l’issue de la rénovation. En outre, le droit de propriété des biens éligibles au dispositif ne doit pas être démembré.

Différences principales entre les lois Malraux et Monuments Historiques

Clairement, ces deux dispositifs ne s’appliquent pas aux mêmes immeubles. Si les avantages fiscaux obtenus grâce au dispositif Monuments Historiques peuvent être supérieurs, il faut néanmoins avoir investi dans un bien classé dans cette catégorie. D’autre part, les conditions diffèrent quant aux travaux à effectuer, même s’ils sont, dans les deux cas, contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France.

Dans le dispositif Monuments Historiques, le montant des avantages fiscaux obtenus, si le bien est éligible et que toutes les conditions sont respectées, dépend du taux d’imposition sur le revenu global de l’investisseur. Cette défiscalisation doit être appliquée sur l’année des dépenses effectuées mais n’est ni limitée dans le temps ni dans son montant total. Si un déficit est généré, il est alors reportable jusqu’à six ans. Enfin, il permet l’exonération des droits de succession en cas d’héritage d’un bien éligible au dispositif et de sa mise en oeuvre en accord avec les ministères de la Culture et du Budget. C’est donc un dispositif comparable mais dont les conditions et les intérêts diffèrent de ceux de la loi Malraux. Vous pouvez retrouver tous les détails sur notre page dédiée au dispositif Monuments Historiques.

Les grands avantages accordés par la loi Malraux

La fiscalité de la loi Malraux selon l’emplacement du bien

Il est possible d’obtenir jusqu’à 30 % du montant des travaux engagés en réduction d’impôts, répartie sur la durée de ceux-ci et dans la limite de quatre ans. Pour cela, il faut néanmoins que l’immeuble concerné se trouve dans certaines zones de sauvegarde du patrimoine urbain, à savoir :

  • s’il fait partie d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV),
  • dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD),
  • ou encore dans les quartiers dits du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
Ces secteurs présentent un caractère historique ou esthétique justifiant la nécessité de les conserver et donc d’en rénover les immeubles. Ils sont souvent situés dans les centres historiques des villes.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux restent valables pour les biens qui font partie d’autres zones de protection patrimoniales comme celles appartenant à un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou pour les programmes immobiliers en loi Malraux qui sont simplement désignés comme étant d’utilité publique. Dans ces deux derniers cas cependant, la réduction d’impôts est portée à 22 % du montant total des travaux.

Exemple concret de défiscalisation grâce à la loi Malraux

En supposant que vous décidiez d’acheter un immeuble éligible à la loi Malraux au prix de 100 000 euros dans un quartier NPNRU, et que vous réalisiez 160 000 euros de travaux déclarés d’utilité publique pour rénover ce bien en deux ans, soit 80 000 euros par an entrant dans le plafond des 100 000 euros annuels. Le montant de la défiscalisation obtenue sera alors de 30 % du montant de vos travaux, soit 48 000 euros, qui se répartiront sur les deux années sur lesquelles les travaux sont effectués, soit 24 000 euros de défiscalisation par an sur deux ans.

Si ces mêmes travaux sont effectués sur quatre ans, vous pourrez alors répartir votre même avantage sur la période de quatre ans, à raison de 12 000 euros de défiscalisation par an, ce qui peut s’avérer plus cohérent selon votre base d’imposition. En effet, tout excédent de votre avantage par rapport au montant à régler de vos impôts est perdu. Il est donc important de bien établir vos simulations préalables avant d’entreprendre vos travaux.

Comment bénéficier des avantages de la loi Malraux ?

Afin de bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi Malraux, l’investisseur doit faire sa demande sur sa déclaration d’impôts de l’année sur laquelle les travaux sont effectués. Il doit alors joindre à sa déclaration une note précisant son identité et les caractéristiques du bien concerné, comprenant bien sûr son emplacement dans l’une des zones ciblées par le dispositif. Il doit attester de son affectation avant la rénovation et à sa suite (qui doit alors être l’habitation), le montant des travaux engagés, son engagement à le louer nu pour au moins neuf ans suite au douze premiers mois après l’achèvement des travaux. S’il s’agit de l’année finale des travaux, il faut bien préciser la date de leur achèvement, et si le logement est déjà loué, la date de début de bail. Bien sûr, il faudra ajouter toutes les pièces justificatives officielles attestant de ces informations, selon la situation.

Comment procéder à l’achat d’immobilier avec la loi Malraux ?

Le VIR : le contrat de vente d’un immeuble à rénover

Vous pouvez procéder à l’achat d’un bien éligible à la loi de défiscalisation Malraux sous le contrat de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Celui-ci est inspiré du contrat en VEFA pour les programmes immobiliers neufs vendus par des promoteurs immobiliers. Il permet d’encadrer efficacement votre investissement et doit comporter :

  • une description détaillée de l’immeuble et de ses caractéristiques,
  • son prix de vente,
  • les travaux nécessaires,
  • le délai de réalisation des travaux,
  • la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux,
  • la justification des assurances du vendeur concernant sa responsabilité décennale et biennale et les dommages sur les travaux,
  • l’obligation de délivrance du bien rénové.

Précisions sur les travaux de restauration accordés par la loi Malraux

Dans le cadre du VIR, une fois les garanties d’achèvement et les assurances établies contractuellement, c’est le vendeur qui se charge de la réalisation des travaux, selon le budget et les détails définis préalablement. Le vendeur touche alors la somme d’argent pour la vente foncière et les travaux de l’immeuble avant sa livraison en fin de rénovation.

D’autre part, si nous avons parlé plus haut d’un délai de quatre ans pour la réalisation des travaux et l’obtention parallèle des avantages fiscaux pour l’investisseur, il est à la base de trois ans seulement. La quatrième année n’est accordée qu’en cas de fouilles archéologiques.

En outre, il est nécessaire que les travaux effectués soient déclarés d’utilité publique. Pour cela, il faut connaître la nature des travaux prévus ainsi que leur emplacement, et les indiquer sur le dossier permettant d’obtenir cette déclaration par l’Etat. La DUP peut être régie sous le régime du code de l’environnement si le projet est soumis à une évaluation environnementale. Sinon, elle dépendra du code de l’expropriation. Elle doit dans tous les cas être compatible avec les documents d’urbanisme applicables sur la zone concernée.

Pourquoi acheter avec la loi Malraux ?

Les personnes les plus concernées par ce dispositif sont celles dont la fiscalité est importante. Souvent, ce sont des investisseurs dont le revenu annuel est aux alentours de 70 000 euros. En effet, c’est dans cette mesure que l’avantage fiscal proposé est le plus intéressant, puisque la réduction d’impôts s’applique sur la période de réalisation des travaux, celle-ci étant limitée à quatre ans.

D’autre part, ce sont des actifs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, tout en cherchant à optimiser leur fiscalité sur le court terme et à développer, dès l’issue des travaux, des revenus locatifs mensuels.

Vous faire accompagner par 2Y Foncier Conseil dans votre démarche

Faire le bilan de votre situation patrimoniale et fiscale

Afin de pouvoir vous donner notre avis sur l’intérêt présenté par un investissement avec la loi Malraux, nous commençons par faire avec vous votre bilan patrimonial et fiscal. Nous prenons en compte votre situation personnelle, vos projets sur le court, moyen et long terme et évaluons les opportunités qui se présentent à vous. Si cela s’avère cohérent, nous prenons soin de vous expliquer toutes les conséquences de l’application de la loi Malraux dans votre situation précise et d’effectuer pour vous les simulations vous permettant d’envisager concrètement votre projet d’investissement et de défiscalisation. Nous n’hésitons pas à vous orienter vers un autre projet si ce dispositif ne vous est pas avantageux.

Procéder à une recherche encadrée et pertinente

Nous sommes à vos côtés pour effectuer la recherche d’un investissement pertinent pour bénéficier de la défiscalisation Malraux. L’aspect patrimonial de votre démarche est à considérer d’autant plus ici, et nous prenons soin de nous déplacer pour évaluer le potentiel des biens sélectionnés pour votre investissement. Notre expérience terrain nous permet de trouver en avant-première des opportunités idéales pour la mise en place de vos projets, dans des secteurs qui vous assurent un rendement locatif et une valorisation patrimoniale sur de nombreuses années. En effet, dès la mise en place de votre projet en loi Malraux, il faudra considérer le potentiel locatif de votre bien afin de ne pas compromettre vos avantages, qui viendraient à s’annuler rétroactivement en cas de non respect de la location de votre bien pour au moins neuf ans suite à sa livraison.

Vous accompagner dans toutes vos démarches administratives

Au-delà de la recherche de l’immeuble idéal pour votre achat avec la loi Malraux, nous restons à vos côtés pour toutes les démarches administratives. Cela s’applique tant lors de la vente et notamment si elle a lieu via un contrat de VIR, tant au-delà, en particulier lors de votre déclaration fiscale. S’assurer ensemble de la bonne légalité de toute la procédure vous évitera d’éventuelles mauvaises surprises. Bien sûr, notre expertise financière est aussi à votre service et nous prendrons soin de vous épauler dans le choix du meilleur montage financier possible, en vous proposant les meilleurs conditions de prêt et d’assurance de prêt.