Achat terrain

Pourquoi entreprendre l’achat d’un terrain ?

Définitions : les différents types de terrain à vendre

• Terrain à bâtir : il s’agit d’un terrain aménagé pour la construction (donc possible à viabiliser) et borné (délimité par un expert).
• Terrain viabilisé : terrain à bâtir et alimenté en eau, gaz, électricité, raccordé au réseau téléphonique et équipé pour l’évacuation et le traitement des eaux usées.
• Terrain en lotissement : partie d’un terrain divisé par un lotisseur. Il est viabilisé, borné et d’une qualité attestée mais vous contraint à suivre les règles communes au lotissement.
• Terrain en diffus : à l’opposé du précédent, vous effectuez vous-même son bornage avec un spécialiste, contrôlez sa constructibilité et l’état du sous-sol. Si besoin, la viabilisation du terrain est à votre charge. Les procédures sont plus longues mais vous bénéficiez de plus de souplesse pour votre future construction ainsi que d’un prix à l’achat plus bas.
• Terrain agricole (en zone A) ou naturel et forestier (en zone N) : il est réservé aux personnes agréées pour y effectuer une activité (primaire ou secondaire) de nature agricole ou forestière sans le dégrader. Elles peuvent alors y construire leur logement et toute structure nécessaire à leur activité. Ces terrains sont sur des zones protégées.
• Pastille : terrain non constructible mais où il est autorisé d’installer une habitation démontable ou mobile (yourte, roulotte…).

Les avantages de l’achat d’un terrain

Acheter un terrain, c’est bien sûr pouvoir assouvir sa créativité et y construire une maison personnalisée, voire atypique, faire des choix de matériaux en particulier, avoir un jardin… C’est s’offrir un espace privé, potentiellement réaliser certains rêves artistiques, professionnels, familiaux, ou encore optimiser l’espace en prévoyant des agrandissements, une véranda, ou de faire une extension… Enfin, un terrain peut être le premier pas d’un investissement immobilier à forte rentabilité. Cette flexibilité passe toutefois par de nombreuses démarches et par une structuration nécessaire, dont 2Y Foncier Conseil vous permet de vous décharger au maximum.

Faut-il entreprendre la viabilisation d’un terrain ?

La viabilisation d’un terrain est nécessaire si vous souhaitez y construire un futur logement raccordé aux réseaux publics. Dans cette perspective, il faut d’abord beaucoup s’informer, notamment en consultant le PLU (Plan Local d’Urbanisation) ou le POS (Plan d’Occupation des Sols) en Mairie. Ils décrivent toutes les règles de construction à suivre (hauteur des bâtiments, aspect, emprise au sol…) ainsi que les actuelles installations en matière d’accès à l’eau et l’électricité et les possibilités de raccords.

Selon ce diagnostic, vous pouvez évaluer la pertinence du terrain pour votre projet, et décider ou non d’entreprendre sa viabilisation. Le coût des travaux à effectuer est alors très variable, entre 5 000 à 15 000 euros environ. Cependant, il peut s’avérer parfaitement judicieux si l’on prend en compte la différence de prix au mètre carré d’un terrain constructible sur la même commune, ou encore si vous héritez d’un terrain non viabilisé.

Est-il intéressant d’acheter un terrain non constructible ?

Cela dépend ! Les terrains à vendre non constructibles sont à évaluer au cas par cas avec l’aide de professionnels et des services municipaux concernés, et aussi selon votre projet. En effet, ils peuvent être définis comme étant inconstructibles pour de nombreuses raisons : risques naturels, technologiques, insalubrité, viabilisation non effectuée, zone naturelle protégée ou encore zone délimitée pour la réalisation d’un Projet d’Intérêt Général (PIG)… Selon les situations, ce statut « non constructible » n’est pas toujours définitif et des aménagements précis peuvent y remédier. Étant donné le prix d’achat très faible d’un terrain non constructible, le rendre constructible pour le revendre avant ou après construction d’une maison peut vous permettre une plus-value conséquente.

D’autre part, si le terrain reste « non constructible », il est parfois possible d’y installer des activités temporaires, comme une guinguette pour deux mois d’été, ou d’y résider au maximum trois mois avec une caravane ou un autre logement mobile. Au-delà, une autorisation de la mairie est nécessaire. Enfin, cela peut être simplement l’occasion d’acheter une parcelle pour jardiner, ou un terrain pour l’organisation de loisirs en zone naturelle, par exemple.

L’achat stratégique de votre terrain avec 2Y Foncier Conseil en Île-de-France

Détermination de vos intentions et de vos critères

C’est bien sûr la première étape et nous vous accompagnons afin de vous assurer une cohérence maximale entre vos souhaits, vos possibilités de financement et les contraintes d’urbanisme. En effet, le type de terrain à vendre à cibler en Île-de-France dépendra d’abord de vos envies. En général, un terrain en lotissement sera plutôt situé en zone urbaine et vous aurez un voisinage proche et l’accès aux commerces et infrastructures locales, alors qu’un terrain en diffus vous permettra plus souvent de vous installer dans un lieu plus reculé et intimiste. Le temps et l’énergie que vous êtes prêt à consacrer à l’acquisition d’un terrain à vendre influeront aussi, les terrains en diffus, certes moins chers, demandant des démarches plus lourdes. Cependant, si c’est votre rêve, sachez qu’avec 2Y Foncier Conseil, vous bénéficiez de conditions idéales pour faire avancer les procédures le plus rapidement possible sur tout le territoire d’Île-de-France.

Bien sûr, il faudra aussi que vous songiez à la taille idéale de votre futur terrain, ce qui permettra, après comparaison du prix au mètre carré des terrains par département puis par commune dans la zone qui vous intéresse, de sélectionner des biens qui entrent dans votre budget. Il faudra aussi considérer certains aspects propres au terrain, comme son orientation ou sa forme, construire une maison sur un terrain en pente représentant des coûts supplémentaires, par exemple.

Recherche stratégique et diagnostics indispensables

L’achat d’un terrain demande une expertise à de nombreux niveaux et des démarches poussées. C’est pourquoi c’est une priorité pour 2Y Foncier Conseil d’être présent à chaque instant de l’avancée de votre projet, et de répondre à toutes les particularités de votre situation. Voici certaines des étapes que nous validons ensemble :

• la consultation du PLU et du POS et l’obtention d’un certificat d’urbanisme,
• la vérification d’un éventuel droit de préemption (priorité pour la mairie d’acquérir le terrain sur le point d’être vendu),
• le calcul du montant de la taxe d’aménagement, qui s’élève en Île-de-France en 2020 à 860 euros par m² de surface de plancher multiplié par 7 à 9 % selon la commune et le département,
• la vérification des raccords existants et de la nécessité d’installer un système d’assainissement non collectif s’il est impossible de se raccorder au réseau public de collecte des eaux usées, et évaluer auprès des différents concessionnaires le coût des différents raccordements,
• l’intervention d’un géotechnicien pour les diagnostics précis du sol et de l’environnement afin de sécuriser la construction de votre future maison et permettre sa stabilité et sa pérennité sur le long terme,
• l’intervention d’un géomètre pour l’établissement d’un plan de masse, d’un plan de bornage et d’un plan DWG,
• l’intervention d’un terrassier pour chiffrer l’enlèvement des terres du vide sanitaire, les éventuelles démolitions, les créations d’accès, les branchements du domaine privé et le puisard,
• le montage de votre dossier financier prenant en compte le montant du prix du terrain, de la construction et de l’ensemble des frais annexes.

Nos compétences s’étendent à tous les domaines d’un achat de terrain et nous les mettons à votre service afin que votre projet avance pas à pas, dans la transparence de nos échanges directs et réguliers et avec la réactivité qui nous caractérise. Rencontrons-nous pour un premier rendez-vous !