Achat Immeuble / Immeuble de rapport

Si vos capacités d’emprunt vous le permettent et si vous vous sentez l’âme d’un investisseur immobilier, l’achat d’un immeuble de rapport s’avère être un investissement locatif des plus rentables. L’accompagnement de professionnels dans un projet d’une telle envergure est indispensable. 2Y Foncier Conseil vous guide dans toutes vos démarches pour l’achat d’un immeuble en Île-de-France.

Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?

Qu’est ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est un terme ancien désignant un bâtiment divisé en plusieurs lots et acheté dans sa totalité dans un but purement locatif. La forte rentabilité de l’achat d’un immeuble de rapport (appelé aussi immeuble à loyers ou immeuble locatif) est son plus gros avantage pour les investisseurs, qui favorisent cette stratégie dès que possible. Il s’oppose à l’achat d’un ou de plusieurs biens dans une copropriété et vous permet de bénéficier d’une gestion propre de l’ensemble des lots de votre investissement locatif.

Quand est-ce le bon moment pour acheter un immeuble ?

Si rechercher un immeuble à vendre peut sembler périlleux à certains, c’est souvent par manque d’un accompagnement d’experts. Certes, il est conseillé d’avoir déjà investi dans un précédent projet locatif de plus faible envergure afin d’en connaître les particularités, l’investissement personnel et humain qu’il représente et tous les points à ne pas négliger.

Cependant, le vrai « bon moment » pour acheter un immeuble de rapport est surtout celui où tout concorde : vous avez la capacité financière nécessaire, et vous êtes entre les mains d’experts capables de dénicher pour vous la perle rare qui entrera dans vos critères, et d’étudier tous les points à valider jusqu’à votre achat.

Quels sont les avantages de cet investissement locatif ?

Acheter un immeuble de rapport à vendre, c’est bénéficier de nombreux avantages, parmi lesquels :

• Un prix d’achat au mètre carré plus faible que si les logements de l’immeuble étaient vendus séparément.
• De nombreux frais réduits : votre dossier unique (plutôt que multiplié par le nombre de logements) en banque et chez le notaire.
• L’absence d’un syndic de copropriété : cela représente un gain d’argent, mais aussi de temps, considérables. C’est également une formidable liberté de décision pour tous les travaux et autres charges à prendre en compte suite à l’achat de votre immeuble.
• Un pouvoir de négociation plus important avec les artisans chargés des travaux et de la rénovation. En effet, ceux-ci se voient confier une charge de travail conséquente dans un lieu unique, dans une certaine uniformité, ce qui représente des économies d’échelle pour eux et s’en ressent forcément sur les devis qu’ils peuvent vous proposer.
• Une gestion facilitée sur la durée, ainsi que des négociations et des prises de décisions groupées. Cela vous permet d’économiser votre temps personnel ainsi que de nombreux frais, et de vous faire gagner en efficacité sur l’avancée de votre projet.
• Des loyers qui restent les mêmes que si vous aviez acheté des appartements séparément plutôt que l’ensemble de l’immeuble, et donc une rentabilité augmentée grâce à toutes les économies d’échelle effectuées dès l’achat.
• La possibilité de mixer vos stratégies locatives, de louer des logements, des bureaux, des places de stationnement, des garages, des locaux commerciaux…
• La possibilité de revendre lot par lot de façon stratégique en gardant les logements les plus « rentables » et en bénéficiant d’un prix de vente à l’unité plus intéressant que si vous vendez tout votre immeuble de rapport.

Comment choisir son immeuble de rapport à vendre ?

Quels sont les critères déterminants à étudier avant d’acheter un immeuble ?

Le critère le plus important dans la recherche d’un immeuble à vendre est sa localisation, l’attractivité du quartier, les infrastructures proches etc. Dans le même temps, il est très important de conduire une étude de marché précise et de déterminer le profil de vos potentiels locataires (étudiants, familles, saisonniers…), afin d’évaluer leurs besoins et ressources, leur réactivité, la longueur estimée de leur location, et ainsi votre rentabilité sur le long terme ainsi que la charge de travail à envisager.

Bien sûr, il vous faudra étudier l’immeuble à vendre avec précision, connaître le nombre de logements et leurs dimensions respectives, la présence éventuelle d’un parking, d’un garage privé, ou d’un espace extérieur, l’ampleur des travaux… Tout cela passe par des diagnostics précis à faire effectuer par des professionnels.

Enfin, il faudra déterminer s’il y a déjà des locataires dans l’immeuble de rapport à vendre. Si c’est le cas, cela peut rassurer votre banque et être un atout pour négocier votre prêt. À l’inverse, l’absence de locataire vous apporte une plus grande flexibilité sur les travaux à effectuer.

Faut-il acheter un immeuble seul ou à plusieurs ?

Il y a de nombreuses façons d’acheter un immeuble. Si investir seul vous permettra de bénéficier de l’ensemble des bénéfices générés et d’être maître de toutes les décisions, vous pouvez aussi opter pour un achat à plusieurs, notamment en créant une SCI. Cela vous permet de partager l’ensemble des frais et peut-être de pouvoir acquérir un bien inaccessible à vous seul. Vous pouvez convenir d’un arrangement à part égal ou, au contraire, chacun peut intervenir selon ses possibilités et ses intérêts propres, des aspects financiers au temps à consacrer aux travaux. Entre autres, cela peut vous permettre d’acheter un immeuble sans aucun apport de votre part.

Quelle stratégie pour votre investissement dans un immeuble à loyers

Comment gérer vos travaux et charges ?

Selon le profil de vos potentiels locataires, et selon les caractéristiques de votre immeuble, vous pourrez créer des logements au plus proche de leurs besoins. Bien sûr, il est primordial d’étudier avant tout les fondations du bâtiment, sa toiture, son isolation, sa mise aux normes électriques, et d’évaluer tous les travaux de grosse ampleur. De façon générale, nous vous conseillons de laisser faire les professionnels de notre réseau pour assurer une efficacité et une qualité optimale.

Concernant vos charges et petits travaux une fois la mise en location de vos appartements, leur gestion s’avère simplifiée, mais il faudra les calculer au plus juste pour les répartir correctement entre les différents loyers. Bien sûr, 2Y Foncier Conseil s’occupe pour vous de la gestion de vos locataires, des visites, des états des lieux, des cautions, du rafraîchissement des logements après leur départ, etc.

Comment définir vos loyers ?

Une fois les charges locatives définies, il est essentiel d’étudier les loyers aux alentours et de prendre en compte les spécificités de chacun de vos logements, certains pouvant être plus grands que d’autres, mieux rénovés, meublés ou non…

Considérer la proposition d’un loyer tout inclus avec chauffage et électricité peut être un vrai plus pour l’attractivité de vos appartements et se lisser dans le montant des loyers sans être une charge supplémentaire pour vous.

L’accompagnement de 2Y Foncier Conseil pour l’achat de votre immeuble

Un accompagnement professionnel nécessaire

Le marché des immeubles de rapport attire des acheteurs potentiellement moins nombreux que ceux des appartements et des maisons, par exemple. Cependant, il s’agit la plupart du temps d’investisseurs, de connaisseurs et de professionnels. Dans le contexte d’une concurrence aussi qualifiée, l’accompagnement de 2Y Foncier Conseil sur ce projet ambitieux et fascinant vous donne une longueur d’avance. Vous êtes guidé à chaque étape de votre recherche d’un immeuble de rapport à vendre et sur toute sa gestion.

Une implication totale dans votre projet

Votre conseiller vous garantit une réactivité de tout instant, et reste entièrement dédié et proactif sur toute la durée de votre projet. Notre expérience terrain en Île-de-France nous permet de trouver des immeubles à vendre avant même leur publication sur les différents portails immobiliers, afin que vous puissiez faire une offre d’achat sur ces biens en amont de tout autre candidat.

Une fois la conclusion de votre achat d’un immeuble à loyers, nous restons à vos côtés pour en assurer la gestion avec un professionnalisme renouvelé.

Notre rémunération intervenant au succès, vous avez l’assurance que nous travaillons pour vous le plus sérieusement possible et que notre intérêt est le même que le vôtre : l’aboutissement de votre projet d’achat d’un immeuble de rapport avec une rentabilité maximale.

Une expertise dans les domaines essentiels pour l’achat d’un immeuble

Nous étudions pour vous la meilleure stratégie d’investissement à adopter selon votre situation : en direct, en SCI, ou selon d’autres cas de figure. Nous vous conseillons sur les différentes possibilités qui s’offrent à vous selon leur pertinence, comme celles de prévoir des colocations, de meubler vos appartements ou non etc.

Vous êtes épaulé par des experts du locatif, et nous vous faisons bénéficier de notre réseau de professionnels de la restauration de logements selon vos besoins, de banques et de courtiers aux taux les plus compétitifs de l’Île-de-France, le tout avec une gestion administrative simplifiée et cohérente.

Nous préparons vos visites et toutes les questions qu’il vous faudra envisager, ainsi que l’appui indispensable d’audits d’experts sur le bien convoité, afin d’établir un dossier le plus complet possible avant l’achat.

Nous considérons également tous les aspects juridiques et fiscaux afin de mettre en place le montage le plus avantageux, en établissant diverses stratégies financières et en envisageant le meilleur emprunt pour vous ( apport, durée, taux d’intérêts, différé de remboursement…). Enfin, nous nous occupons de la division en lots de votre immeuble si elle n’est pas déjà faite avec l’intervention d’un géomètre expert.

Une connaissance approfondie du marché Île-de-France

Le marché des immeubles à vendre en Île-de-France est extrêmement réactif. En véritables professionnels de terrain, nous prospectons activement et bénéficions d’un réseau très développé. Bien souvent, cela nous permet de trouver des immeubles à vendre en avant-première et avant même leur mise sur le marché.

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• Mise en copropriété