Comment est encadrée la vente d’un appartement neuf ?
Comment définit-on un appartement neuf à vendre ?
Un appartement neuf à vendre est un appartement achevé depuis un maximum de cinq ans et n’ayant jamais été habité. En général, il fait partie d’un programme immobilier géré par un promoteur. Acheter un appartement neuf se fait principalement sur plans, dans le cadre de la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA). Jusqu’à deux ans peuvent s’écouler entre la signature du contrat de réservation et votre emménagement. D’autre part, la TVA de 20 % sur ce type de biens est due par son acquéreur, mais peut être réduite sous certaines conditions.
La VEFA vous permet d’obtenir plusieurs garanties constructeurs :
- garantie de parfait achèvement : pour un an, contre les défauts de conformité constatés lors de la livraison de l’appartement neuf
- garantie biennale : pour deux ans, concernant tous les équipements livrés
- garantie décennale : pour dix ans, couvrant les fondations du bâtiment
Les critères pour choisir un appartement neuf à vendre
2Y Foncier Conseil détermine avec vous les critères cohérents pour l’achat de votre appartement neuf. Bien sûr, l’emplacement de votre bien est déterminant pour vos besoins quotidiens si vous y emménagez, et ceux de vos locataires si vous le louez. Dans ce dernier cas, une étude poussée de vos futurs locataires « types » est indispensable afin d’anticiper les caractéristiques de votre logement, et la charge de gestion qu’ils sont susceptibles de représenter. Pour votre résidence propre, il faudra bien sûr lister vos envies précises par ordre de priorités.
Les étapes contractuelles de l’achat d’un appartement neuf en VEFA
Une fois votre bien trouvé, les grandes étapes de l’achat d’un appartement neuf sont :
- le contrat de réservation : sur plans, il précise les délais jusqu’à la livraison, les caractéristiques détaillées et le prix de l’appartement neuf. Vous versez alors un dépôt de garantie de maximum 5% du prix d’achat.
- l’acte de vente ou contrat en VEFA : trois à six mois plus tard et devant le notaire, suite à la validation de la banque pour l’obtention de votre prêt, il précise le calendrier des paiements jusqu’à la livraison de l’appartement neuf.
- la remise des clés : une visite est effectuée afin de constater les éventuelles malfaçons avant votre emménagement.
Y a-t-il un moment opportun pour acheter un appartement neuf ?
En réalité, un appartement neuf peut être acheté à tout moment. Selon les programmes immobiliers, certaines opportunités peuvent apparaître comme la possibilité de se voir offrir les frais de notaire ou l’installation d’une cuisine aménagée, par exemple. Il peut être aussi intéressant de surveiller les retours de lots à la vente, dus aux annulations ou refus de prêts par les acquéreurs précédents.
Acheter un appartement neuf plutôt qu’ancien ?
Les avantages généraux de l’achat d’un appartement neuf plutôt qu’ancien
Bien sûr, acheter un appartement neuf vous permet une personnalisation optimale dès sa construction, et vous pouvez envisager de nombreux aspects du plan de votre appartement et de ses aménagements. D’autre part, au-delà du fait que les prix du neuf ne sont pas systématiquement plus chers que ceux de l’ancien (en prenant en compte les charges de travaux et les bilans énergétiques gourmands de l’ancien), vos frais de notaires passent d’environ 7 % pour un appartement ancien à seulement 2 ou 3% du prix d’un appartement neuf. Enfin, vous pouvez être exonéré de la taxe foncière pour deux ans, et jusqu’à cinq ans selon la performance énergétique de votre appartement.
Pour votre résidence principale
Mais il existe bien d’autres dispositifs avantageux pour accéder à la propriété d’un appartement neuf, et nous déterminons pour vous tous ceux dont vous pouvez bénéficier. En effet, selon vos revenus et l’emplacement du programme neuf, sa TVA peut être réduite à 10 voire à 5,5%, et vous pouvez accéder à un Prêt à l’Accession Sociale. Vous pouvez aussi obtenir un Prêt Épargne Logement (si vous disposiez d’un PEL) ou un Prêt Conventionné.
Si vous êtes primo-accédants et sur conditions de ressources, vous pouvez obtenir :
- un Prêt à Taux Zéro finançant jusqu’à 40 % du bien,
- si vous êtes admissible au PTZ, vous pouvez aussi bénéficier de l’Accession à Prix Maîtrisé pour obtenir un appartement neuf à un prix en-dessous de celui du marché. Dans ce dispositif, la municipalité propose un terrain à un promoteur à un prix réduit, et ce dernier peut ainsi vous offrir une réduction sur son prix de vente.
Pour un investissement locatif
La loi Pinel est très encourageante pour entreprendre un projet locatif en achetant un appartement neuf. Vous accédez à ce dispositif selon certaines conditions telles l’emplacement de votre appartement neuf et le fait qu’il soit loué en tant que résidence principale. Il vous permet d’obtenir une défiscalisation très conséquente, faisant de votre achat un investissement rentable sur le long terme, et parfois même d’une réduction de TVA à 10% plutôt que 20%. Vous pouvez le cumuler avec les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard, qui allègent également vos charges dans le cadre de locations meublées et selon d’autres critères bien précis.
D’autre part, si vous décidez d’investir dans des logements à destination de locataires aux revenus limités (définis par un seuil), et en suivant un cadre précis (loyer lui-même plafonné, durée du bail minimale…), vous pouvez prétendre à un Prêt Locatif Social. Certains types d’appartements en résidences de services ou logements sociaux vous permettent d’accéder à d’autres conditions favorables sur conditions (gestion locative par la résidence, exonération de la TVA et réduction d’impôts)…
L’accompagnement 2Y Foncier Conseil, votre atout majeur pour l’achat d’un appartement neuf
Comme développé ci-dessus, 2Y Foncier Conseil est présent à toutes les étapes de votre recherche d’un appartement neuf à vendre et jusqu’à votre emménagement, et même au-delà dans le cas d’un investissement locatif dont vous nous confiez la gestion.
La grande richesse de notre réseau et notre connaissance approfondie des particularités de l’achat d’un appartement neuf en Île-de-France sont nos grands atouts pour trouver avec vous la perle rare aux meilleures conditions. Notre expertise financière, juridique et fiscale est indispensable à l’acquisition la plus pertinente de votre bien.
2Y Foncier Conseil vous accompagne dans la recherche de votre nouvelle résidence principale ou le lancement de votre projet d’investissement locatif.