Quel est l’impact du nouveau DPE pour la vente ou la location d’un logement ?

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en vente ou en location ? Au contraire, vous souhaitez acheter ou louer un appartement ou une maison ? Vous avez certainement déjà entendu parler du DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique, que l’on trouve sous la forme de notes de A à G sur les annonces immobilières. Celui-ci entre en pleine évolution avec sa réforme mise en application depuis le 1^er juillet 2021. Comment le DPE peut-il influencer vos projets immobiliers ? Que faut-il savoir sur les enjeux de ce diagnostic mis sur le devant de la scène ?

Nouveau DPE : de quoi s’agit-il ?

Qu’est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique des bâtiments a été introduit en France par la loi du 13 juillet 2005 et le décret du 14 septembre 2006. Entré en vigueur depuis le 1^er novembre 2006, il est devenu obligatoire de faire réaliser le DPE d’un logement pour sa vente ou sa location par un diagnostiqueur certifié depuis le 1^er novembre 2007.

Ce diagnostic prend généralement moins de deux heures et permet de :

• Déterminer la performance énergétique d’un logement et donc d’anticiper le coût des consommations en énergies (électricité, chauffage…) par son occupant,
• Connaître l’impact du logement sur le réchauffement climatique à travers ses émissions de gaz à effet de serre.

Il débouche sur des notes allant de A à G. À la charge du propriétaire, le prix du DPE est variable, selon la taille du logement. Avec la réforme en cours, ce prix peut légèrement augmenter, et devrait globalement se situer entre 100 et 250 €. Enfin, la validité du DPE est de 10 ans, ce qui reste inchangé par la nouvelle réforme.

Pourquoi le DPE est-il réformé ?

La réforme actuelle qui concerne le DPE s’inscrit dans la politique globale en faveur de la protection de l’environnement, et notamment de la prise en compte des enjeux liés au réchauffement climatique. Dans ce cadre, limiter la consommation en énergie et les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments est devenu une priorité. Ainsi, la loi ELAN de 2018 est à l’origine de la refonte du DPE qui s’applique depuis le 1^er juillet 2021. Cette refonte devrait permettre de favoriser la rénovation des bâtiments anciens pour les rendre plus performants énergétiquement. Elle vise à revoir les faiblesses de l’ancien DPE et notamment sa fiabilité et sa lisibilité contestés. L’enjeu à terme est de faire disparaître les « passoires thermiques » (les logements les plus mal notés, entre F et G) du parc immobilier locatif.

Cette réforme intervient dans un contexte de tension concernant la question environnementale, et fait partie d’un programme actif de réformes à ce sujet. Parmi celles-ci, nous vous parlions récemment de la RE2020 (qui remplace la RT2012), qui concerne la construction de logements neufs à l’impact écologique neutre à positif. 

Les grandes évolutions du DPE à partir du 1^er juillet 2021

Un DPE plus précis et plus fiable

C’était la grande faiblesse du DPE jusqu’à maintenant : ses méthodes pouvaient être variables, et il était possible, en cas d’informations manquantes, de conclure un DPE « vierge ». C’en est fini du DPE « vierge » ou peu fiable, grâce à une nouvelle méthode de calcul unique et solide (dite « calcul de la consommation conventionnelle des logements » ou 3CL), aux critères bien définis. Il n’est donc plus possible de se baser sur des factures pour réaliser un DPE. Désormais, il s’agit pour les professionnels d’évaluer précisément la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre en se basant sur les caractéristiques techniques précises du logement. Sont ainsi pris en compte l’isolation, le chauffage, la climatisation, les fenêtres, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les fonctionnements auxiliaires (ventilateurs…). La zone climatique et l’altitude du bien peuvent aussi influencer le DPE.

D’autre part, le nouveau DPE propose désormais une étiquette unique avec une note de A à G globale, déterminée par la plus mauvaise note entre ses deux volets : la note de la consommation énergétique (en kilowattheure d’énergie primaire par m2 par an) et celle des émissions de gaz à effet de serre (en kg équivalent de CO2 par m2 par an). C’est l’ensemble de son design qui a aussi été revu pour améliorer sa lisibilité et délivrer des informations plus complètes.

Le DPE rejoint les diagnostics opposables

C’est une grande nouveauté. Alors qu’il n’avait qu’une valeur indicative jusqu’à présent, le DPE devient désormais opposable, et prend ainsi une valeur juridique. En effet, cela signifie qu’un acheteur est à présent en mesure de faire vérifier un DPE et de se retourner contre le vendeur d’un bien (qui s’en remet alors à son diagnostiqueur) en cas de résultat apparemment faussé. Il peut alors réclamer des dommages et intérêts, voire aller jusqu’à l’annulation de la vente

Ce changement a pour conséquence de valoriser plus encore l’importance du DPE, et d’accroître l’attention apportée à ce dernier. Cette nouvelle « valeur verte » des logements est bien mise sur le devant de la scène. D’autre part, cela permet de renforcer le niveau de confiance dans les DPE affichés sur les annonces immobilières. Le DPE devient ainsi une référence sérieuse et véritablement informative.

Des nouveaux indicateurs utiles pour les propriétaires comme pour les acheteurs et les locataires

Outre les notes de A à G attribuées pour représenter la performance énergétique des logements, d’autres informations seront désormais indiquées sur le DPE à partir du 1^er janvier 2022. Celles-ci ne sont pas opposables et n’ont cette fois-ci qu’une valeur indicative. Il s’agit de :

• L’estimation de la dépense financière annuelle (sous la forme d’une fourchette de prix en euros) liée à la consommation énergétique du logement. Cette donnée est particulièrement précieuse pour les personnes à la recherche d’un logement à louer ou dans le cadre de l’achat de sa future résidence principale.
• Les préconisations du diagnostiqueur à destination du propriétaire du logement en matière de travaux à effectuer. Ces travaux doivent permettre d’améliorer la note globale du DPE. Ces préconisations peuvent notamment inclure une meilleure isolation, un changement de fenêtres, de source de chauffage, l’installation d’une pompe à chaleur… Elles sont accompagnées d’une estimation chiffrée du montant de ces travaux.