Comprendre l’encadrement des loyers à Paris et en Île-de-France

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Une mesure mise en place par la loi ELAN

La loi ELAN, dite « pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », a été adoptée le 23 novembre 2018 et vise notamment à lutter contre la crise du logement, à favoriser l’accès au logement aux plus démunis et aux personnes en mobilité. C’est dans ce cadre qu’elle propose l’encadrement des loyers dans des communes françaises répondant à un profil spécifique, notamment des zones tendues où les prix de l’immobilier ont tendance à s’envoler.

Ces communes subissent une tension locative importante ou qui risque de s’accroître, entraînant de possibles abus en matière d’augmentation des loyers par les propriétaires, y compris pour des logements de qualité moindre. Ce sont donc les locataires qui pâtissent de ces augmentations, sans bénéficier pour autant de meilleures conditions de vie, et en voyant leur pouvoir d’achat diminuer.

La mesure vise également à réduire l’écart constaté, parfois très important, entre le loyer moyen des logements privés et ceux des logements sociaux.

Les critères prévus d’encadrement les loyers

Dans le contexte, l’encadrement des loyers concerne les appartements et maisons privés, meublés ou non meublés, loués en résidence principale et soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Notamment, il ne s’applique pas aux logements HLM ou conventionnés APL.

L’encadrement des loyers implique que chaque logement en zone concernée ait un loyer fixé dans la mesure d’un plafond appelé « prix de référence majoré ». En effet, chaque ville doit déterminer un prix de référence (ou loyer par mètre carré habitable) pour les maisons et appartements en location, selon :

• Leur emplacement
• Leur nombre de pièces
• Leur date de construction (avant 1946, avant 1970, avant ou après 1990).
• Leur type de location : vide ou meublée

Le prix de référence fixé pour chaque type d’appartement, dans chaque zone, est librement consultable, notamment sur cette carte interactive concernant l’ensemble de la commune de Paris. D’autre part, il doit nécessairement être indiqué sur le contrat de location pour les logements situés là où la mesure est entrée en vigueur. Le plafond à ne pas dépasser, ou « prix de référence majoré », est de 20 % supérieur à ce prix de référence.

Les nouvelles sanctions qui s’appliquent pour les propriétaires

Alors que l’encadrement des loyers existait déjà depuis la loi ALUR de 2014 et avait été testé notamment à Paris, la loi ELAN ajoute des sanctions qui n’existaient pas auparavant. Désormais, les locataires qui constatent que le loyer demandé est supérieur au prix de référence majoré peuvent saisir une commission de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, ils peuvent avoir recours à un juge d’instance. Le propriétaire peut alors avoir à rembourser le trop-perçu sous 2 mois. S’il ne se plie pas à cette décision, il risque une amende de 5 000 € (pour un bailleur physique) ou de 15 000 € (pour un bailleur moral comme une SCI).

Quels sont les territoires concernés par l’encadrement des loyers ?

Mise en place de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille

Après avoir été lancé en 2015 puis interrompu en 2017, l’encadrement des loyers a été réinstauré à Paris le 1^er juillet 2019. Depuis, un ralentissement global de l’augmentation des loyers a été constaté dans la capitale. Toutefois, il est probablement dû également à la crise sanitaire et à la baisse des locations étudiantes.

À Lille et ses communes limitrophes de Hellemmes et Lomme, l’encadrement des loyers a également été mis en application le 1^er mars 2020.

Chaque année, un arrêté préfectoral permet de fixer les nouveaux loyers de référence, leur montant majoré à + 20 % et leur montant minoré à - 30 %. 

Extension de la mesure à Plaine Commune depuis le 1^er juin dernier

Récemment, l’encadrement des loyers a été étendu à 9 communes d’Île-de-France : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Ces villes constituent le territoire de Plaine Commune dans le département de Seine-Saint-Denis. La mesure a été votée à l’unanimité le 13 octobre 2020 avant d’être officiellement entrée en vigueur au 1^er juin 2021.

Ce territoire est particulièrement adapté à la cible de la loi ELAN, dans un contexte où le montant des loyers pourrait être sur le point de s’envoler prochainement. En effet, la demande locative est de plus en plus importante à Plaine Commune en raison des différents projets déployés dans cette zone : arrivée de la ligne 14 du Grand Paris Express, construction du futur village olympique, mais aussi du Campus Hospitalo-Universitaire Grand Paris Nord…